20060523_桂林_城市风景项目@整体定位、发展战略.ppt

城市风景项目发展战略及整体定位 谨呈：XXX有限公司 项目研究工作阶段划分 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 客户目标分析及疑惑解析： 项目的指标及限制条件 规划指标： 用地性质：商住用地； 用地面积：实际建设用地150亩 ； 容积率2.19，可以略为浮动达到2.3，建筑密度≤37％，绿化率≥35％； 限制条件： 项目已经交8000万元的地价； 项目西侧存在零星待拆迁用地不能确定是否能纳入地块整体运作； 地块中部东西向规划市政道路将小区一分为二； 概念方案已出，需要世联论证从市场予以论证 商业部分：3.1万平 写字楼:0.5万平 SOHO：2.2万平 住宅＋小户型公寓：18.6万平 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一） 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（二） 结合企业战略及项目在现实条件的矛盾，本报告需要解决的核心问题思考： 我们采取MECE方法来分解所面临的问题 战略层面解析：桂林市场面临怎样的机遇与风险？ 近三年南宁、柳州、桂林经济均处于一个快速的增长水平 房地产市场整体快速增加，虽然05年受宏观调控影响，南宁销量仍然超过350万，柳州超过110万，桂林为136万 在经济规模及人口规模相差不大的情况下，桂林的人均消化面积远落后于南宁及柳州 从GDP、人口规模、人均GDP来看，桂林都处于南宁和柳州之间，居第二位，但是相应的人均消化面积桂林则落后南宁及柳州，仅为南宁的一半左右。 桂林房地产市场风险及机遇研究： 桂林市生产总值（GDP） 持续保持较高的增长水平，05年突破500亿大关，人均GDP突破万元大关 2005年桂林市生产总值（GDP）突破500亿元，达到536.92亿元，比上年增长13.5%，增幅创1998年以来的新高 05年全市人均GDP达10858元，比上年增长13.0% 购买力逐步增长 2005年桂林人均可支配收入达9268元； 2005年合肥居民人均可支配收入为9684元； 2005年珠海居民人均可支配收入为18908元 2005桂林城乡居民储蓄存款余额516.16亿元 2005合肥城乡居民储蓄存款余额516.16亿元 2005珠海城乡居民储蓄存款余额513.72亿元 产业结构分析——产业结构不合理，农业比重过高，工业、服务业都不具有明显的优势 农业经济特征：以传统的种植业为主，农民收入低于国家平均水平 工业经济特征：工业结构单一，缺乏核心的产业支撑，工业化水平低，大部分企业效益较低，职工收入低 工业经济结构无论从企业数量或是企业产值，制造业占据绝大比例； 制造业包括农副产品加工、食品饮料、纺织、医药、化工、交通运输设备、电子仪表等制造为主； 2005年全年申请专利565项，授权258项，发明专利授权仅36项，在全国城市中属中下水平。 第三产业特征：以旅游产业为主的第三产业结构，旅游收入及接待游客人数均处于较快增长 旅游产业是桂林第三产业的龙头，以旅游产业带动整体第三产业的发展； 除2003由于“非典”原因导致接待人数及旅游收入下降外，总体均处于较快的增长。 旅游经济特征：与珠海、三亚相比，桂林旅游产业停留在初级层次，度假、休闲等更高次的产业尚未形成 桂林：停留在初级的观光层面，旅游收入集中在地方特产和门票收入，高附加值的服务领域如度假、商务会议等尚未形成； 珠海：发展度假休闲、健康疗养、商务会议等； 三亚：自然风光为主，大力发展外围产品（度假、休闲疗养、文体赛事、国际性会议等），如世界小姐总决赛、金鸡电影节、企业国际会议等提升城市品位。 金融保险业及其他高级服务业产业规模较小，致使三产业整体层次较低，使写字楼市场整体低迷 经济分布分析——县域经济在整个桂林经济中占有很高的比重，且比重仍在逐步提升，影响了市区经济的对外辐射力 人口结构：全市人口规模较大接近500万，但市区人口的比例过低，导致整体需求不大 2004年全市人口493.88万，其中市区人口72.16万，市区人口仅占14.6％； 市区人口不足百万，而且近年增长率在2％左右； 与其资源相近或发展水平相当的城市相比，其市区人口的比重都比较低。 市区人口结构：典型的金字塔结构，政府公务员及大型事业单位从业人员处于社会中高层 中高层收入结构分析—传统行业（公务员、事业单位）人员是城市中高收入主体，第三产业白领阶层的缺失，社会中间力量弱，影响购房人群构成 桂林市人口结构——典型的金字塔结构（宽基座） 广西未来将优先发展南－柳－桂等基础较好的中心城市及北部湾经济区，桂林将面临提升的机遇 进一步提升中心城市聚集辐射功能，优先发展南宁、柳州、桂林等基础和条件比较好的城市，形成聚集效应。 在工业兴桂（广西）的战略指导下，桂林的产业定位有利于调整桂林目前的产业结构和优化人口结构 确立工业兴桂战略，强化