某木屋 度假村可行性报告.docVIP

成都.青城山 开发建设蟠龙温泉度假村项目 可行性报告 2011 . 4 项目说明 项目名称：青城山蟠龙温泉度假村 项目地点：青城山.后山 开发占地总面积：首期100亩 项目估算总投资：首期5千万人民币 投资承办单位：成都蟠龙温泉度假有限公司 建设开发时间：2011年5月 本项目规划面积00亩,一次规划、分期实施。拟开发一个环境幽雅，趣味独特，融旅游、度假、疗养、健身、娱乐、商务活动为一体的综合性温泉度假村。大体可划分为三个区域：温泉区、景区 特色：可持续发展。突出生态旅游的特点，以旅游休闲促进生态保护，以生态保护促进旅游，认识生态，保护生态，达到人与自然的永久和谐，使旅游业的发展与经济和社会发展相协调。 理念：以市场为导向。根据市场需求确定景点建设和产品开发的方向，注重市场分析并以此确定景区功能定位。 文化定位：挖掘道教文化之精髓，讲究个性、特色，追求生活娱乐的更高档次和健康的新概念（亚健康概念） 市场分析与预测 第四章 项目SWOT分析 4．1．1 优势： 1、区位优势 本项目青城山是川西旅游环线上重要的风景名胜区之一，地处都江堰市青城山镇。青城山风景名胜区依托“青城天下幽”自然生态环境和中国道教名山厚重的文化底蕴，被首批列入国家级风景名胜区，2000年又被联合国教科文组织确定为世界遗产保护地。，有相当的开发潜力。 2、交通优势 本项目紧靠青城山-成都快铁，是成都市环城快速交通干道的主要组成部分，青灌高速又是城区主干道的主要组成部分，因此本项目所处的位置既可以快速通往成都市城市外围，又可以方便的到达主城区的任何位置，交通优势十分突出。 3、世界级旅游名城优势 青城山作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。都江堰的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲的地方，在国内外享有很高的声誉和知名度。 4、地块环境优势 本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。项目内有近十几亩的湖泊，对本项目的区内景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平的度假村。 4．1．2 劣势 1、景区相关管理条例纲性制约 按照建设部《风景名胜区管理暂行条例》，核心景区只能做减法，不允许任何新的建设行为；二级景区建设也受到《条例》纲性限制。“门票青城山”受遗产保护地和景区《条例》约束，景区发展空间受到极大的限制和制约，青城山难于与时俱进，推出更多与游客需求结合的参与性、娱乐性、刺激性、享受性的新产品。 2、没有过多的旅游项目选择 青城山尽管列入了《世界文化保护遗产名录》，但是，我们的思维和工作重点仅仅停留在从建福宫到上清宫的核心景区和后山风景区的“门票青城山”。“十一五”期间，都江堰市河西青城山片区9个乡镇总用地指标主要用于重点城镇基础设施配套建设，基本上没用旅游项目可供用地。 3、旅游资源利用率较低，旅游市场有效供给不足。 青城山有中国道教文化和丰富的人文历史资源、自然生态环境资源、地方土特产资源。针对市场需求，青城山旅游资源的开发利用虽然滞后，旅游载体和旅游内涵的结合尚有较大的差距，尚未形成值得游客掏腰包的中意产品和参与性活动。青城前山仍停留在观光游，直上直下；青城后山虽然渐成旅游目的地，但农家休闲低端旅游产品档次低而且竞争激烈，没有超过成都市及周边区县的价格优势和区位优势。 4、旅游产业结构发展不协调。 旅游高级化程度滞后，缺乏中高端的体验与享受型旅游产品。吃、住、行、游、购、娱六大基本要素的协调发展，决定了旅游区的发展水平。六大要素在旅游产业化构件可分为基础要素和提高要素。基础要素包括“吃、住、行、游”四大要素；提高要素包括“购物、娱乐”两大要素。青城山景区旅游中游人基础要素的消费所占的比例远远高于提高要素的消费比例。青城山景区与世界级品牌的一流景区仍然有较大差距，购物、娱乐没有形成相应的优势产业。特别是雅俗共赏的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游产业发展中还没有形成独特的市场吸引力。 4．1．3 机会点 1、旅游名城效应 随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了一批先富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林的山水和桂林不算太高的房价对他们置业有一定的吸引力，有点投资和休闲两不误的感觉。从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。 2 、除温泉与餐饮、会议部分外的所有用地均为住宅用地。 该住宅将分为两部分：酒店式公寓与高档服务公寓。酒店式公寓以小面积为主，主要考虑景观、山地因素。而高档服务公寓则必须考虑