总承包合同管理的建议.doc

总承包合同管理建议 （讨论稿） 合同监管总部结合北京泛海国际居住区项目管理实践，并考虑集团房地产建设项目的管理特点，提出以下总承包合同及造价管理方面的建议，谨与各位同事交流。 一、总承包负责制合同体系 总承包负责制合同体系是目前国际、国内最常用的合同管理体系，是大中型建设项目，特别是酒店、办公楼等公建项目管理中的优先选择方案，总承包一般是选择土建单位，指定分包单位与总承包签订合同。 业主的合同关系 业主(甲方)－总承包方(乙方) 总承包合同 业主(甲方)－独立分包(乙方) 独立分包合同 业主(丙方)－总承包方(甲方)－指定分包(乙方) 指定 分包合同 业主(甲方)－甲供供应商(乙方) 甲供供应合同 5． 业主(甲方)－工程顾问(乙方) 服务合同 总承包方的合同关系 总承包方(乙方)－业主(甲方) 总承包合同 总承包方(甲方)－指定分包(乙方) －业主(丙方) 指定分 包合同 总承包方(甲方)－甲指供应商(乙方) 甲指供应合同 酒店、办公楼及商业等公建项目专业性较强的专项工程，如精装修、幕墙、钢结构、消防、暖通、弱电、变配电、电梯安装等由业主负责招标工作（也可以是业主与总承包联合招标），选定分包商。总承包方作为甲方、指定分包作为乙方直接签约。业主可以作为丙方以见证人的身份在合同上签字确认，业主仅有按合同规定的付款方式付款的义务，对甲乙双方在合同履行中发生的任何经济纠纷不负连带责任。从而增加总承包方的照管协调责任，降低业主责任与风险。 “指定分包”是指由甲方指定（包括但不限于指定单位、价格、工期、付款方式等合同条件），总承包方审核同意，并由总承包方与其签订合同，进行专业工程施工的单位。所以，在总包合同内应明确提出招标人关于指定分包工程的相关合同安排。 指定分包三方协议方式与两方协议方式比较： 指定分包的合同安排不会额外增加总承包管理费； 指定分包的合同安排增加了总承包单位的工程产值，但不会额外增加税金（总包提供完税证明，指定分包单位不需为相同工作内容重复缴税）； 在发包方确认总承包签证的指定分包工程进度款后，发包方可以直接支付指定分包单位工程款； 由于发包方希望直接支付指定分包单位工程款的客观原因，发包方可以要求在分包合同内执行三方签署，但发包方在此等三方签约合同内仅作为见证方签署，即除了履行付款责任外，与分包单位之间不存在任何合同关系； 因为是总包方直接与指定分包方签订合同，所以总包方对分包方的管理责任就不仅仅是配合和服务，从合同的法律角度看，总包方要对指定分包工程的安全、质量、进度等一切管理要素负责。 总承包方对各指定分包的有效协调将有利于减少大量因各分包间设计矛盾、工序颠倒、技术搭接等原因发生的不必要的报损及变更洽商，有利于控制成本。 在北京泛海国际居住区项目上，门窗安装、弱电、电梯安装等工程，发包方都是作为主签约单位，直接在分包合同内签约的。这样大大增加了发包方的项目管理协调难度和工作量。因为总承包与各分包单位没有直接的合同关系，增加了因项目管理、工期、质量、安全及经济索赔等方面的责任追溯到发包方的机会，增加了业主风险。 建议在总承包合同文件中明确，所有指定分包单位均是总承包工程的一部分，总承包方应视同自己本身的分包单位一样管理指定分包单位，按合同要求完成有关工程。明确项目工程管理、进度控制管理、质量控制管理、等方面的各方责任与界面。 发包方直接支付指定分包单位工程款，仍然直接管理指定分包工程的进度、质量等，只是名义上将其看作总承包的内部单位。故上述的签约方式在任何方面均不减弱发包方的管理权限和力度，同时却能减免总承包方及指定分包单位在工期延长及经济索赔等方面追朔到发包方的责任。 二、总承包工程开工前，建议桩基础、土方开挖及围护结构工程单独分包 因总承包工程招标对图纸设计进度要求较高，而且招投标时间要求较长，如果发包方出于建设项目尽快开工、缩短工期考虑，可以先安排桩基础、土方开挖及围护结构合同。 首先安排桩基础、土方开挖及围护结构合同的招投标及定标工作，可以为总承包工程招标文件和工程量清单等编制、考察、入围资格审查等工作留出充分的时间，使得招标人可以细致的进行总承包工程的招投标组织及定标工作。 施工准备工程(即降水及护坡工程) 由专业施工单位执行施工，有利于保证工程质量及降低建造成本。 三、酒店、高档公寓等物业发展项目，建议由精装修承包人作为总包代理人（此方式有待商榷） 鉴于目前集团开发建设项目以高档住宅、写字楼、酒店等为主，总承包施工单位负责的土建结构工程部分完成之后还有大量的精装修工程内容，为了能使此类工程剩余的工作更加顺利进行，可以考虑在总承包合同内特别安排室内精装修工程承包人作为总包代理人（即：代总包），对余下工程进行统一管理及协调