佳兆业石龙中央豪门定位规划报告——商业部建议.pptVIP

目 录 第一部分 市场分析 东莞经济环境分析 东莞总体商业概述 石龙镇商业分析 石龙镇消费分析 第二部分 项目分析 项目概况及优劣势分析 项目周边市场分析 项目周边市场分析结论 第一部分——市场分析 东莞经济环境分析 石龙镇总体经济概况 全国排名第19位的经济强镇 总面积：10.38平方公里 户籍人口和常住人口共15万多人，旅居海外的华侨和港澳同胞有2万多人，人口密度 达1.5万人/平方米公里; 信息产业和商业贸易是石龙的两大支柱产业；全镇现有企业逾千家，规模较大的工厂 200多家，外商投资企业100多家 ; 2005年地区生产总值34.93亿元 ，居民人均收入为2.4万元; 石龙镇北靠广州，南临深圳，毗邻香港，距广州69公里，深圳78公里，历来都是东江 水运的重要港口 。 城市区位/石龙与周边镇区的关系 经济分析/人均GDP分析 经济分析/各项人民币存款分析 经济分析/社会消费品零售总额分析 城市规划/石龙城市建设规划 城市规划/石龙城市功能规划 商业分析/石龙的商圈划分 商业分析/石龙的商业街分布状况 商业分析/石龙主要街道的租金比较 商业分析/绿化路业态业种构成 商业分析/汇联步行街业态业种构成 商业分析/兴龙路业态业种构成 商业分析/红棉路业态业种构成 商业分析/西湖路业态业种构成 商业分析/东风路业态业种构成 商业分析/石龙的集中式商业分布状况 商业分析/主要集中式商业的租金比较 商业分析/石龙镇主要在营商家工作日人流 主要集中式商业之大华广场优劣势分析 大华广场业态业种构成 主要集中式商业之大华名店城优劣势分析 大华名店城业态业种构成 主要集中式商业之金沙湾购物广场优劣势分析 金沙湾购物广场业态业种构成 石龙镇商业分析结论 旧城区的商业黄金时代已过去，竞争同质化严重； 新城商业方兴未艾，快速成长时代来临； 石龙下一个商业发展热点：新城。 消费分析/人口构成 第二部分——项目分析 项目概况 项目SWOT分析 项目周边商业分布 华鑫购物广场概况 规模：三层共28000平方米 商业形态：主题百货+综合超市 超市自营，约8000平方米。 开业时间：2007.4.28 华鑫百货介绍：东莞零售业知名品牌，已开 办上沙、虎门等五家分店，总经营面积达6 万平方米。 入驻品牌及平面划分：一层 二层 三层 业态比例: 潜在竞争对手：华鑫购物广场分析 优势： 1、规模大，地段好，具备一定规模效应； 2、8000平方米的超市对集客起到了巨大作用，超市+百货模式能实现了良好的互补； 3、目前已有几家具备一定品牌度商家入驻，招商率高； 劣势： 1、缺乏明显的经营主题，走大而全的经营路线； 2、定位为中等偏上的档次，难以吸引区域内高档次消费群体在此消费，区域高消费力外流； 潜在竞争对手：裕兴路商业街 潜在竞争对手：裕兴路商业街分析 优势： 1、位于新城规划的商务中心区内，发展前景好； 2、新城最早形成的、最具规模的商业街，在新城消费者中具备一定知名度； 3、已形成了餐饮、装饰设计一条街，具有稳定的客流； 劣势： 1、自然形成的商业街，缺乏整体的商业规划； 2、商业业态以周边人群最基本的吃、穿、住、行衍生而形成的，随着需求的升级及多样化，将难以满足周边人群更高层次的消费需求。 潜在竞争对手：世纪滨江商业街 规模：约60余间商铺，约5000平方米商铺 租金：临裕兴路租金100元/平方米，临金沙湾公 园租金为70—80元/平方米。 售价：临裕兴路售价2-3万元/平方米，临金沙湾 公园售价为1.8-2万元/平方米。 交付时间：目前商铺还未开始租售，据销售人员 叙述约在6月份交铺。 招商情况：目前还未开始招商。 经营业态：未进行统一规划 聚豪华庭 规模：约90个商铺，6000—7000平方 米，是裕兴路商业街的重要组成部分。 租金：40—50元/平方米 售价：1.3—1.5万元/平方米 招商情况：世纪滨江对面商铺全部租完， 社区内部商铺及靠近京瓷路商铺出现大面 积空置；空置面积约有1500—2000平方米。 经营业态：未进行统一规划 濠兴逸苑 规模：约10—16间商铺 开间、进深、层高：24米进深， 5米开间，4米层高 面积：每间铺160—200平方米 租金：签5年合同，第一年租金 35元/平方米，每年递增5元/平方米。 销售情况：只租不售 经营业态：未进行统一规划 招商情况：由于对面即有一成熟小区腾龙名苑，有一定的商 业氛围及消费基础，故其招商情况尚可。 二楼已租给一家大型的酒店，一楼业态未进 行规划，大多以社区服务性业态为主如装饰设计、干洗等， 现尚余5—6间铺未租。 项目周边商业：龙升综合广场 位置：龙升路自然村内 商业业态：农贸市场 租金水平：600—700元一间铺，商铺面积 30—40平方米，租金水