房地产开发5-6章.pptVIP

第五章 房地产开发资金的筹集 5.1 房地产开发资金筹集的基本概念 5.1.1 房地产开发资金总额的构成 5.1.1房地产开发资金总额的构成 1、自有资金 资本金 资本溢价 2、借入资金 5.1.2 资金筹集渠道与资金筹集方式 房地产开发资金筹集，是指开发企业根据其开发项目的投资开发经营和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集资金的过程 资金筹集渠道是指筹集资金来源的方向与通道 资金筹集方式是指筹集资金时所采用的具体形式 5.1.3 长期资金筹集与短期资金筹集 房地产开发长期资金筹集指筹集使用期在一年以上、用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产等所需的资金 长期资金主要表现为长期负债 短期资金筹集主要筹集使用期在一年以内的、在房地产开发日常经营活动中占用在流动资产上的资金 短期资金主要表现为企业的流动负债 5.1.4直接筹集资金与间接筹集资金 直接筹集资金，是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者(资金供给者)进行筹资，或者发行有价证券进行筹资 间接筹集资金，是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资 5.1.5 资金成本与资本结构 资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的费用 资本结构是指企业或项目各种资本的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式 5.1.6财务风险与财务杠杆 财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险。含义： 企业所有者（股东）收益的可变性； 企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性 财务杠杆是指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式 当企业或项目全部资产（或投资）收益率大于债务资本的平均成本时 当企业或项目全部资产收益率低于债务资本的平均成本时 5.1.7房地产开发资金筹集的目的 实现项目投资开发目标和企业发展目标 偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构 5.1.8资金筹集的原则 时机适当原则 安全性原则 经济性原则 可行性原则 盈利性原理 5.2房地产开发资金的筹集方式 5.2.1 向银行借款 1、房地产开发企业向银行借款的种类 房地产开发企业流动资金贷款 商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款 房地产开发项目贷款 抵押贷款 5.2.1 向银行借款（续1） 2、向银行借款的程序 提出借款申请 银行审核申请 签订借款合同 企业取得借款 企业归还借款 5.2.1 向银行借款（续2） 3、借款企业归还借款的方式 定期按等额还本，每期付息一次 定期按等额还本付息 每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清 到期本金利息累计一次付清 5.2.1 向银行借款（续3） 4、借款合同 借款合同的基本条款 借款人的权利和义务 贷款人的权利和义务 5.2.1 向银行借款（续4） 5、银行短期和长期借款的优缺点 银行短期借款的优缺点 优点：①银行资金充足，实力雄厚。②银行短期借款具有较好的弹性 缺点：①资金成本高。②限制较多 银行长期借款的优缺点 优点：①借款筹资较快。②借款成本较低。③借款弹性较大 缺点：①风险较大。②限制条款较多。③借款规模受国家宏观经济形势和金融政策影响较大 5.2.2 发行债券 1、 企业债券的种类和特点 记名债券和无记名债券 特点 代表一种债权债务关系 债券具有分配上的优先权 债券持有人只是企业的债权人 企业债券可以转让、抵押和继承 5.2.2 发行债券 (续1) 2、企业债券的发行 企业发行债券的条件 企业规模达到国家规定的要求 企业财务会计制度符合国家规定 具有偿债能力 企业经济效益良好，发行企业债券前连续三年盈利 所筹资金用途符合国家产业政策 企业发行企业债券所筹资金应当按照审批机关批准的用途 企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值 企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的40% 企业发行企业债券，应当由证券经营机构承销 5.2.2 发行债券 （续2） 发行企业债券的管理 企业债券的发行方式 公募发行：是以不特定的多数人为募集对象而公开发行债券 私募发行：是指向特定的少数投资者发行债券 5.2.2 发行债券 （续3） 3、企业债券的发行价格 企业债券的发行价格 等价发行 溢价发行 折价发行 债券发行价格的计算公式为 5.2.2 发行债券 （续4） 4、企业债券筹资的优缺点 优点：①资金成本低。②具有保障控制权。③可发挥财务杠杆的作用 缺点：①财务风险高。②限制条件严格。③筹资数量限额。 5.2.3发行股票 1、股票的种类和特点 按照股东承担风险和享有权益的大小，股票可分为普通股和优先股 按投资主体的不