广西国际金融中心项目研究分析报告.doc

广西国际金融中心项目研究报告 二O一O年二月 目 录 一、项目概况 1 二、项目定位 2 三、相关案例分析 3 （一）、上海金茂大厦 3 （二）、广州国际金融中心（西塔） 5 （三）、广州中信广场 5 （四）、深圳地王大厦 6 （五）、南宁地王国际商会中心 6 （六）、柳州地王财富中心 7 四、市场环境概述 7 （一）、宏观背景分析 7 （二）、区域分析 9 （三）、本节小结 10 五、目标物业市场分析 11 （一）、商业物业市场 11 （二）、写字楼物业市场 15 （三）、酒店物业市场 19 （四）、住宅物业市场 22 六、投资测算分析 25 （一）、项目总体规划指标 25 （二）、销售收入预测 26 （三）、国内部分超高层建筑投资成本 29 （四）、多方案测算对比分析 29 （五）、项目敏感性分析 37 七、资金筹措计划 38 （一）、资金筹措方案一：合作投资开发（我公司占51%的股权） 39 （二）、资金筹措方案二：我公司独立开发 39 八、总结论 40 （一）、建议公司参与 40 （二）、需准备事项 41 一、项目概况 广西国际金融中心（暂定名）位于南宁市琅东CBD核心地段金浦路141-1号，基地轮廓呈长方形，与金浦路及另一条城市支路交接，矗立在民歌湖（目前已经动工）旁，毗邻广西浦发银行大厦、广西海事局大厦、恒大·广西南宁国际大厦、汇东国际大厦，距中国东盟国际商务区和领事馆区及会展中心仅2000米和200米左右。从地理位置看，琅东CBD的诸多资源已经是一个无须多言的绝好优势，本项目占据琅东CBD核心区域，以约400米的挺拔身姿，当仁不让将成为南宁的城市新地标、大西南的巅峰建筑。 项目现规划方案的总体规划指标 占地面积 12311.26㎡ 总建筑面积 323893.98㎡ 高度 A塔（主楼）建筑总高约376.60米，构架最高点396.60米，B塔（副楼）约157.8米 层数 A塔（主楼）88层和B塔（副楼）39层 停车位 1300个（其中地面60个，地下1240个） 功能分区 A塔（主楼）1层大堂，2-10层商业，11为国际健康俱乐部，12层会议中心，14-69层办公，71-85酒店式公寓，86、87中餐厅，88层酒店式公寓大堂，兼西餐咖啡休闲区。B塔（副楼）共39层，为高级商务办公。 二、项目定位 定位：广西国际金融中心，西南地区（云贵川）第一摩天高度，城市建筑新标杆。 广西国际金融中心规划打造成为专门为中国—东盟博览会服务配套而建设的南宁市最高档次、最高配置的地标性超高层建筑，以南宁市乃至西南地区（云贵川）第一高楼的姿态，寓意着“广西腾飞、博览天下”和“永不落幕的中国—东盟博览会”，为点缀南宁的国际气息起到一个标杆作用。项目建成后，将集国际金融服务、金融办公、国际金融会议、金融信息、娱乐餐饮、健身和国际博览事务以及国际酒店公寓于一体，对南宁构建区域性金融中心城市具有重要的意义。 南宁部分高层写字楼对比表 　 层数 建筑面积（万㎡） 竣工日期 南宁国际大厦 27 8 在建 金源CBD 28 9.9 2005年 电信枢纽大楼 33 - 2003年 航洋国际 36 40 2004年 华润中心 36 60 在建 南湖名都 48 31 在建 国际商贸物流中心 50 　 在建 丽原天际城 52 11 在建 地王大厦 54 13.2 2005年 三、相关案例分析 （一）、上海金茂大厦 1、基本情况 建设地点 中国上海浦东新区 世纪大道88号 开工日期 1994年5月10日 竣工日期 1999年3月18日 占地面积 2.3万㎡ 建筑面积 29万㎡ 建筑层数 地上88层，地下3层 建筑高度 420.5米 结构形式 钢筋混凝土结构 总投资 50亿元 投资单位 中国金茂（集团）股份有限公司 建筑设计 美国芝加哥SOM设计事务所,、主创建筑师 Adrian Smith 英文名称 Jinmao Building 功能布局 主楼1-2层大堂，3-50层办公，51-52、89-92层设备层，53-87层酒店，88层观光厅。裙房6层，设有展览厅、演示厅、商务中心、宴会厅、多功能厅、商场和娱乐中心等；地下3层，设有国际美食中心、小吃街、设备层和停车场。 2、运营状况简析 金茂大厦的营业收入主要由如下几部分组成：写字楼出租、酒店和观光厅、裙房商场。 自1999年竣工以来，便一直是个“绩优生”，写字楼出租总面积达12万平方米，是上海写字楼出租面积最大的楼宇，2001年租金每平方米0.9-1.5美元/天，物业管理费为37.25元/平方米/月。2001年主营收入6.8亿元，税前利润1.4亿元，净利润4882万元。2006年主营业务收入接近22亿元，净利润超