上海正大广场调研报告PPT.pptVIP

正大广场 Zhengda Plaza 项目概况 发展历程： 开建：正大广场于1993年开工建设，2002年10月18日开幕。2003年12月21日，位于正大广场内1至4楼的正大百货如期开张营业。 困境：正大广场开业3年多，依然只有65%左右的出租率，6楼之上的五层楼面几乎全部空置。 新定位：司徒文聪于2005年8月接手正大广场，成为新一任总裁。当时的正大广场，一直力图成为整个华东最顶级的购物场所。但两家美国和新加坡公司的联合调查却发现，整个上海最缺的，或者是在华东地区最缺的是以家庭为核心的，有大批的娱乐项目和餐饮项目的购物中心。 重新登场：重新调整之后，正大广场以“家庭娱乐消费中心”的定位重新亮相。2005年的10月，正大广场根据新的经营定位进行招商调整。先后引进室内真冰溜冰场、ktv、健身馆、美容美体馆等设施，接着，新开出了临江的几家餐厅，并引入更多知名品牌。 调整之后，家庭开始成为正大广场的主要客流来源。，浦西客源前往陆家嘴的比例也在增加。仅仅半年时间，正大广场的空置率便下降至1%。包括zara、hm、汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名服装、娱乐、玩具业态纷纷被正大广场招揽至旗下。 发展商————上海帝泰发展有限公司 控股方————泰国正大集团 建筑设计————美国捷得国际建筑事务所 建筑面积————243,200平方米 租用面积————约120,000 平方米 楼层————13层(地下3层/地上10层) 停车场————地下3层,共1200个车位 正大广场 Zhengda Plaza 区位规划 正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦。由正大集团耗资4.5亿美元精心打造而成。是大陆目前最大的SHOPPING MALL购物中心，其规模在亚洲目前可名列第8大。共拥有13个楼层。建筑面积达241，000多平方米，项目投资超过3.35亿美元。 正大广场 Zhengda Plaza 商圈概述 正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴地段，整个金融贸易区总面积共有28平方公里，其中规划开发地区为6.8平方公里，已有约100座大厦落成。 功能构成 正大广场 Zhengda Plaza 业态分布 正大广场 Zhengda Plaza B3F 停车场：地下停车场内除了停车场外还有“美车堂”汽车美容中心。正大广场地下停车场主的收费是每辆10元/小时，超过1小时后，每半小时计费一次，为5元/次；停车超过8小时的按8小时计算，为80元/日，超过24小时的重新计费。 B2F 易初莲花每日低价超市：B2F是正大广场的超市和小食区，客流量较大，食客源源不绝。 B1F 正大生活馆：东、中、西三个区，东区为生活休闲区、中区为家庭生活区、西区为时尚精品区。 1F 世界顶级品牌中心：正大广场1F的客流量巨大，分布的商铺主要以钟表首饰为主，也有部分时装的奢侈品牌。由于正大广场正处浦东陆家嘴最繁华地带，门口即是东方明珠电视塔，为上海最热门的旅游观光景点，所以正大广场的客流被带动起来了。 2F 国际知名品牌中心：正大广场2F的客流与1F相比没有明显减少，2F的主要经营项目为服饰和食品，对于来上海旅游的人来说，比较喜欢购买和携带的纪念品正式服饰，因为重量轻且价格不高，而当地的游客逛商场关注的也主要是服饰。 商场内地形较为复杂，商场中央有一个独立的小岛式“小楼”，与四周主要店铺的走道接通，小楼与四周商铺上下交错较为复杂，不利于引导客流，顾客主要集中在边上的商铺里。 正大广场 Zhengda Plaza 3F 青春服饰：正大广场3F的经营项目是服装，客流与1、2F相当，3F的地形更为复杂，周边区域可以通向中央小岛楼，小岛楼为4F，小岛楼有直接通向周边的5F，这样的设计虽然独特，但是过于复杂，不利于引导客流，顾客在刚上至3F时便面临“上4F或继续停留在3F逛其他店铺”的选择题，此时难以兼顾只能舍其一，因为很少有顾客在下楼时会重新逛一次。 4F 家庭生活艺术：正大广场4F主要经营的商品除了高端服饰以外，还有少量高端饰品店、餐厅和小手工作坊。此楼层的客流相比楼下也没有任何变化，依然门庭若市。 5F 饮食天地：正大广场的整体设计采用流线型设计，在楼层之间，通道错综复杂。特别是在4F和5F之间，有多条楼层之间的通道，包括从200多米的长廊从4F斜上5F。从餐饮业种来看，5F分布最多，人均消费在50-100之间。虽然楼层的设计很不利于客流的引导，但是美食的吸引，还是聚集了不少的客流。 6F 节日之旅：6F主要店铺进深较深，楼层数较高，导致自然光无法满足底层采光需求，感觉光源黯淡，视觉不畅达，空间感压抑，但是由于该楼层主要为为休闲娱乐，因此还是聚集了不少客流。根据了解，旅游