织里商业市调_61214.docVIP

珍贝房产织里项目商业市场调查 为配合珍贝在织里房产项目的商业定位，我公司针对织里市场上的商业活动情况进行了细致的市场调查，现将调查数据、分析整理如下，供甲方参考。 一、概述 为配合织里项目的商业部分定位，我公司于2007年11月上旬对织里商业商业房地产市场做了系列市场调查，并将调查得到的有关信息和相关结论进行归纳整理，将情况大致归纳如下： 1、通过我们对织里在售楼盘商铺调查情况来看，在织里几乎所有的在售楼盘中的商铺都是呈现出火暴的销售情况。商铺在织里更是被开发商看作是整个项目的最重要的组成部分，作为一个项目的核心优先的被推向市场。 织里在售项目商铺的价格比较符合织里市场目前的实际情况，对于利润有足够的保证，销售价格远远的高于住宅的销售价格，而且吸引到了温州等地购房者的注意，吸引了大量的投资资金进入织里的房地产市场。成为织里楼市的一个亮点。 2、根据我们对织里已有商铺及其经营者的调查，我们发现织里的商铺租赁呈现出一种较为饱和的情况。织里的繁华街道商业有着不逊色于湖州甚至杭州的热闹场景，织里居民也具有较强的购买能力。 织里已有商铺主要分布在富民路和织里路，主要为个体经营者经营的临街商铺，租金大约为5—8万元/年，富民路与织里路为织里商铺最为集中的区域，同时也是织里商铺租金最高的区域，然后往两边分散租金称递减。但织里个体经营者的流动性较强，导致许多单层的商铺经常更换经营内容。 织里目前缺乏明确商业中心，难以聚拢人气，居民购物缺乏明确的目标。 3、织里目前大型、高档餐饮场所呈现出的主要特点是消费者相对较为集中，客户面较为狭窄。营业面积较为适中，价格水平大致与杭州、湖州等地相等。 而综合织里的宾馆情况，我们觉得在织里而言，宾馆无疑是织里的支柱产业之一。虽然宾馆从整体上看数量众多，但是真正能够达到星级服务的宾馆在织里其实并不多。从房间总数、装修和服务质量上看都存在较大的差距。 二、织里市场在售楼盘商业调查 参考楼盘：清华苑、织里人家、中心花园、滨河苑、金都花园（现已售完）、星河花园。 1、在售楼盘商铺销售价格（整体均价：5000——6000元/平方米左右） 在售楼盘商铺销售价格表 楼盘名称 销售价格 楼层数 清华苑 两层共约86万、三层共约96万（约4800元/平方米左右） 2—3层 织里人家 6000元/平方米 1层+半层 中心花园 3200元/平方米 2层 滨河苑 6000元/平方米 1—2层 金都花园 四层共60多万元（约3500元/平方米左右） 2层 星河花园 5200元/平方米 2—3层 分析：织里楼盘或多或少都带有商业部分，这种类型的在售楼盘主要集中于富民南路周边、织里镇政府周边、织里路周边这三大区域，根据区域的商业成熟度、商铺户型设计的不同，价格也有所区别。金都花园由于商铺出售正值06年织里发生大火，所以销售价格制定受到影响，且现已销售完毕，所以价格上无参考性，但值得我们注意的是金都花园商铺在二手市场的价格达到80多万，短短一年左右的时间涨幅达到30%左右。所以据我们的调查总体得出：织里在售楼盘中商铺的整体销售均价大约在5000——6000元/平方米左右。 2、在售楼盘商铺数据 参考楼盘：清华苑、织里人家、中心花园、滨河苑、星河花园 楼盘名称 面宽 进深 层高 面积 清华苑 约8米 约17米 2层商铺一层4.5米左右、二层3.5米左右，3层商铺一层4.5米左右、二层5.3米左右、三层5.3米左右 3层200平方米左右、2层100平方米左右 织里人家 5米左右 16米 4.8米 50—80平方米 中心花园 3.5——3.7米 下约13米、上约16米 多层商铺约4.5米+约3.6米，小高层商铺4米左右+3.9米 120—500平方米不等 滨河苑 5.4米左右 约12米 5.8米左右 60平方米 星河花园 约8.7米（两间合并） 16米 约5米 270平方米左右 分析：根据对织里在售楼盘的商业部分的调查，织里目前市场上在售商铺的进深约在16米以上，面宽大约在5米以上，一层层高基本都在4.5米以上，二、三层则在3.5——4米之间，全部为毛胚房，较符合织里市场目前对商铺的需求。 织里市场上商铺对于楼盘整体品质高低还是有一定影响的。以金都花园楼盘为例，整个楼盘的销售时间为2年，其中商业部分早已售完，但住宅部分尚有50%左右未能售出。剥除楼盘本身一些客观因素影响，其中较主要的原因在于金都花园商铺几乎全部作为个体私营户经营辅料、服装加工，大大降低了整个楼盘的居住感和舒适感，影响了楼盘的销售。 3、在售楼盘商铺销售形式 就织里目前商铺销售的情况调查来看，付款方式主要是：一次性付款与按揭两种。 1）一次性付款 由于个体经营户资金充裕，同时如果考虑所买商铺面积不大，所以有相当部分的业主选择一次性付款作为付款方式，