在建工程项目转让相关问题研究(第二稿).docVIP

在建工程项目转让相关问题 在建工程的定义 在建工程项目，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。 在建工程项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。 在建工程项目转让的条件 《城市房地产开发经营管理条例》（1998.07.20）第二十条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007修正)第三十八条、第三十九条规定的条件。 《房地产管理法》(2007修正)第三十八条规定：“下列房地产，不得转让： 　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； 　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 　　（三）依法收回土地使用权的； 　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 　　（五）权属有争议的； 　　（六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。” 《房地产管理法》(2007修正)第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。” 在建工程项目转让需要办理的法律手续 通过“西安高新区电子政务网”（/）——“网上办事”——“办事指南”公布的咨询电话，先后电话咨询了西安国土资源局高新分局、西安高新区规划建设局、西安地方税务局高新区分局等部门，就在建工程转让咨询答复如下： 首先到财政局办理审批手续； 取得财政局审批后，因属于工业用地用途，故还需由国土局办理审批手续，需达到完成开发投资总额的百分之二十五以上的标准并符合其他条件才准予审批。 取得审批手续后，到国土部门服务大厅窗口办理在建工程项目土地使用权的变更登记手续； 到税务部分缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税（可能涉及，视企业当期所得情况而定）； 到规划口办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的变更登记手续； 到建设口办理《建设工程施工许可证》的变更登记手续。 在建工程项目转让过程中的税费缴纳 营业税 法律依据 根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件第二条第七款规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 　　1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。” 《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件第三条第二十款规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。” 营业税的纳税人 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，即在建工程项目的出让方 税率及应纳税额 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（2008修订），转让在建工程项目属于销售不动产，营业税税率为5%。 应纳税额＝营业额×税率营业额以人民币计算。 《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件第三条第二十款规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。” 土地增值税 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率