房地产的发展历程及市场分析预测.docVIP

我国房地产的发展历程及市场分析预测 我国是一个人多地少的国家，据统计人均土地面积还不到世界平均水平的1/3，房地产业的发展是我国现代化建设的需要。我国的现代房地产业起始于改革开放初期，经过二十多年的发展，目前已步入健康发展的轨道，正处于繁荣兴旺时期，房地产市场需求也将逐年增长。 上世纪八十年代中后期，我国的房地产市场开始发育，由于大部份公民住房还以公有住房为主，房地产市场十分萧条，1986年全国房地产开发企业仅1991家，房地产开发企业数量的增加缓慢。老百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品，产开发掀起投资热潮全国的房地产开发企业到33482家行业平均利润率仅为0.91％全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。 年 份 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 商品房价格 变化率% 23.2 14.0 22.6 11.9 26.5 29.8 9.1 12.9 13.5 10.6 3.3 -0.5 2.9 2.7 3.7 4.8 17.8 14.0 6.3 商品住宅价格 变化率% 31.8 21.3 -1.2 26.4 6.3 11.6 3.6 0.2 4.9 3.5 3.7 5.0 18.7 12.6 6.2 GDP 变化率% 11.6 11.3 4.1 3.8 9.2 14.2 14.0 13.1 10.9 10.0 9.3 7.8 7.6 8.4 8.3 9.1 10.0 10.1 10.4 11.1 从1998年开始，随着国家把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。 1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m2，2002年达到93018.27万m2，增长48.85%。同时，商品房竣工面积增长更加迅速，1997年全国商品房竣工面积为15819.7万m2，2002年达到34975.75万m2，增长121.09%。商品房竣工面积占城镇房屋竣工总面积的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%。1997年全国商品房新开工面积14026.98万m2、施工面积44985.46万m2，2002年新开工面积达到42800.52万m2、施工面积达到94104.01万m2，分别增长205.13%和109.19%。 表2—1 1997—2002年全国房地产投资及住房建设情况 单位：万m2 年 份 1997 1998 1999 2000 2001 2002 商品房竣工面积 15819.70 17566.60 21410.83 25104.86 29867.36 34975.75 城镇房屋竣工总面积 62490.19 70166.13 79646.07 80507.92 85278.88 93018.27 占比 25.32% 25.04% 26.88% 31.18% 35.02% 37.60% 数据来源：《中国统计年鉴》。 随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占住房需求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿m2，占商品住宅销售面积的87.51%，而2002年1～11月个人购买商品住宅的比例达到94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。 由于停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，特别是大力发展住房金融等，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得到释放，房地产市场规模迅速扩大。个人购买逐渐取代团体购买，个人成为商品房市场的主体。1997年商品住宅销售面积为7864.3万m2，2002年达到23702.31万m2，增长超过2倍。1997年商品住宅销售额为1407.56亿元，2002年达到4957.85亿元，增长超过2.5倍。 1997年2002年，房地产开发企业呈现出数量稳定增长的局面，行业平均利润率平稳回升行业进入理性发展。2003年，我国房地产开发继续保持了快速增长态势。据2003年1到10月不完全统计：全国累计完成房地产