房地产业报告(详细摘要).docVIP

(详细摘要) 2010经济：增速逐步放缓 通胀压力依旧 今年固定资产投资、出口、工业增加值等主要经济指标均出现不同程度的增幅回落，反映出我国宏观经济增速前高后低的基本态势，从近两个月的指标来看，经济增速高位回落的态势趋稳。 　　GDP增幅进一步放缓，全年呈现“前高后低”态 　　2010年国内生产总值39.80万亿元，同比增速为10.3%。第一产业增加值4.05万亿元，增长4.3%；第二产业增加值18.65万亿元，增长12.2%；第三产业增加值17.10万亿元，增长9.5%。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。 　　在去年国家“四万亿”投资计划以及系列扩大内需政策引领下，今年一季度我国GDP增速创出11.9%的高点。随着经济刺激效应减弱，国内宏观调控措施的不断加大，尤其是房地产调控政策、治理地方政府融资平台、过剩行业的产业结构调整和节能减排任务目标要求等一系列调结构政策措施，导致二、三季度经济增速出现下滑。到了四季度，增速下滑趋于稳定，并小幅回升，从整年来看，2010年经济增速持续回落是去年基数逐步走高和今年主动采取宏观调控措施共同导致的结果。2009年我国经济增速呈现“前低后高”，与之相对应，今年则呈现“前高后低”。 　　 　　CPI逐月上行，11月创28个月新高 　　从09年末开始，CPI就出现了上升的迹象，而在4月楼市调控以后，这种趋势出现加速，5月CPI同比增长达到3.1%，超过3%的警戒线。随后一路上行，到了11月份，CPI创28个月新高，同比增长超过5.1%，尽管12月出现了小幅的回落，但是流动性过剩引发的物价上涨压力已然形成，全年CPI同比上涨为3.3%，超出年初预计的3%的目标。 　　从PPI方面来看，走势要领先于CPI，全年呈现“N”型波动。1-5月份PPI受国际大宗商品价格上涨而呈现不断上扬的态势，5月份达到上涨峰值，随后由于经济增速的下降，向下保持震荡，从10月份起，伴随着大宗商品价格的回升，PPI又进入上升通道，总体来看仍处于高位，全年涨幅为5.5%。 　　 2010年全国土地出让金总额高达2.7万亿元，同比2009年的1.6万亿元，涨幅高达近70%，土地市场的“量价齐涨”是今年全国土地出让金收入大增的主要原因。 　　 　　根据财政部公布的财政收入数据计算，2010年全国土地出让收入占地方财政收入的比重达66.5%，创下自2004年土地市场实行“招拍挂”制度以来的新高，如果再加上土地相关的税收，毫无疑问国有土地出让所产生的相关收入是地方政府财政最主要的收入来源；从目前来看，这样的状况短期内是无法改变的，由于国内产业结构转型缓慢、加上房地产市场持续增长的内生动力依然不减，预计在未来相当长的一段时间内，土地出让金在地方财政中的比重仍将维持在绝对高位。 　　另外，对于地方政府来说，财政收入能否保持稳定增长直接关系到其城市未来建设发展的空间，在当前各省市之间GDP赛跑日益激烈的背景下，地方政府对“土地财政”的依赖程度将有增无减。从这层意义上讲，尽管目前中央政府调控房地产市场的决心巨大，而自2010年起调控政策也是一波接一波出台，但如果站在地方政府的角度来看，其对调控楼市的动力却并不一定有多么坚定；以议论多年的土地增值税清算为例，由于该税属于地方税种，地方政府对其拥有相对较大的自主选择空间，虽然该税在打压房地产企业资金链方面效果显著，但考虑到有可能受损失的巨额土地出让收入，多年来土地增值税始终没有得到严格执行。 开发投资：强劲增长 开发前景依旧被看好 　　今年以来，不断走稳的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等方面因素增强房地产市场预期，促使开发企业加大了补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势。国家统计局发布的数据显示：2010年全国完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点。 　　从年度走势来看，受金融危机和次年房地产悲观预期的影响，全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑；而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏，全国商品房投资在2010年出现大幅上涨，全年同比增长33.2%，涨幅创下2001年以来的历史新高。虽然2010年以来经历了三轮房地产调控，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好，房地产开发投资热情依然高涨。 　　 　　商品房销售：政策调控效果低于预期 成交量再创历史高位 　　2010年在房地产行业处于严厉调控之下，但商品房成交量仍保持较快速度增长，1-12月，全国商品房销售面积104349万平方米，同比增长10.1%，今年全年商品房成交量创下历史新高。房价方面，由于受到政策调控的影响，2010年商品房均价上涨趋势放缓，1-12月份全国商品