中原区“中原文化广场”回迁安置房咨询报告.docVIP

房 地 产 估 价 咨 询 报 告 估价项目名称：中原区中原路南、桐柏路西、洛河路北“中原文化广场”---拟建回迁住宅安置房分类价值评估 委 托 方：河南世龙置业有限公司 估 价 方：河南正达房地产评估测绘咨询有限公司 估价作业日期：2010年10月13日---2010年10月15日 估价报告编号：豫郑正达咨字【2010】103012A号 目　　　录 致委托方函 1 估价假设和限制条件 2 估价结果报告 5 （一）委托方 5 （二）估价方 5 （三）估价对象 5 （四）估价目的 8 （五）估价时点 8 （六）价值定义 8 （七）估价依据 8 （八）估价原则 9 （九）市场背景分析 10 （十）估价方法 12 （十一）估价具体思路 12 （十二）估价结果 13 （十三）估价作业日期 13 （十四）估价报告应用的有效期 13 附件清单 14 致委托方函 河南世龙置业有限公司： 我公司受贵方委托，对拟建评估项目规划设计条件进行了认真分析、审核，同时对拟建评估项目周围市场环境进行了调查，经过测算做出了具体测评，现将估价要项归纳如下，以供参考： 估价对象名称：中原区中原路南、桐柏路西、洛河路北“中原文化广场”---拟建回迁住宅安置房分类价值评估。 估价对象概况：拟建回迁住宅安置房位于中原区中原路南、桐柏路西、洛河路北1＃、2＃、3＃号楼，总层数为24–26层（底商裙房2层），钢混剪力墙结构。本次参与评估的是拟建的住宅部分。设定土地性质为国有出让，土地用途与房屋用途保持一致，以估价基准日按法定用途最高年限计。 水、电、电梯、消防、通讯、绿化、供暖、供气等设施齐全。 估价目的：为委托方制定房屋拆迁安置方案而评估房地产市场价格参考。 估价时点：2010年10月12日。 估价结果：估价人员针对估价对象的特点，根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握的资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，经计算最后确定估价对象于估价时点的分类单价为5530元∕平方米。 价值内涵：公开市场价值。 报告应用有效期：本估价报告应用的有效期为壹年，自报告出具日计起（有效期为：2010年10月15日---2011年10月14日）。 河南正达房地产评估测绘咨询有限公司 二○一○年十月十五日 估价假设和限制条件 一、假设条件 1．委托方提供资料属实，估价对象拥有合法产权、合法用途，并合法使用、合法处分。本次评估以设定的合法用途，以及委托方提供的有关资料和估价人员现场查勘的资料为前提进行估价。关于估价对象所占用土地的性质，在计算时设定占用土地用途与房屋用途一致，使用权类型为出让，剩余使用年限按该用途法定最高年限计算。 2．评估中采用的建筑面积、土地面积、产权状况、房屋性质等基础数据系依据委托方提供的资料及其他相关资料，本事项经委托方指认或说明，我们未对本事项进行调查确认。 3．安置房屋预评估采用的价值标准为公开市场价值。 4．不考虑特殊性质买家的附加叫价。 5．估价时未考虑估价对象转让时须承担的任何开支、税费，同时假定估价对象概无附带可能影响其价格的负担、限制等。 6．估价对象在估价时点无抵押、出租、法院查封等权利限制。 7．估价对象的运作方式、程序，符合国家的有关法律、法规。 8．委托方提供的有关证明资料真实、合法，并对其负全部法律责任。 9．假定估价人员完成实地查勘之日的房地产状况与估价时点的房地产状况保持一致。 10、拟建项目能够按照正常施工合同工期如期完工，不存在完工风险。 11、拟建项目规划设计条件能够顺利通过政府部门审定，并根据前期土地开发、房屋拆迁等事项办理合法有效的“五证”手续。 12．估价过程中的假设条件完全成立。 二、限制条件 1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。 2、本估价报告的应用有效期为自估价报告出具之日起原则上一年内有效。本估价结果为估价对象于估价时点可能实现的房地产市场价格，为房屋达到预售许可市场价值的折现价格。 3、房屋室内装修装饰以及独立附属物、构筑物评估不纳入本报告评估范围，如需单独评估，则另行委托。 4、本评估结果包括房屋（建筑物）价值及其占用范围内合法的分摊国有土地使用权价值，依据委托书及相关资料，所占用土地用途与房屋用途保持一致。 5、本报告评估结果为分类价格，根据要求选取样本点房屋，并从样本点房屋中抽取能全面代表、反应的典型房屋类型，计算典型房屋价格适当修正后做为分类价格。 6、本报告仅适用于本次评估目的，不得用于其他用途；仅适用于委托方实施房屋拆迁前期立项摸底调查，了解房屋市场价值以制定拆迁安置方案的预评估阶段。具体房屋拆迁安置补偿金额是拆迁主体双方协商一致的结果。 三、需要特殊说明的事项 １、我们在本估价报告