22.1土地使用权出让.pptVIP

2.2.3土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。 根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。 2.2.4土地合作 随着土地出让方式制度的改革，由于资金实力等原因，现在很多中小开发商在一级市场中“拿地”的成功性在逐年下降，从而转向其他的土地获取方式。其中，与拥有土地使用权的机构进行合作开发，可以省去一大笔土地费用，降低投资风险，这是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。 2.3 土地投标策划 2.3.1 土地投标前的准备工作 密切关注土地招标信息 组建土地竞标小组 进行现场探勘和项目分析 搜集竞争者信息 测算土地成本，制定心理价位 编制投标文件及各种资料 土地投标前的准备工作 2.3.2 竞标土地的估价 在我国现行情况下，政府开展土地使用权有偿出让的地块，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地，目前以熟地居多。土地价格测算有市场法、成本法、收益法、假设开发法和长期趋势法等多种方法。 假设开发法，也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价之间取后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。 第2章 房地产项目选址策划 本章学习要求 1.掌握土地使用权的获取方式； 2.熟悉竞标土地的估价方法； 3.了解不同类型项目选址时主要考虑的影响因素和土地投标前的准备工作。 居住 商业 项目选址主要考虑哪些因素？ 工业 2.1 项目选址 住宅项目选址 商业项目选址 工业项目选址 普通住宅公寓别墅 零售业写字楼酒店 工业厂房仓储用房研究与发展用房 居住项目选址主要考虑因素 自然环境 交通条件 市政基础设施 地块背景及区域规划方向 生活配套设施 用地成本 市场状况 房地产相关政策 九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心 中心的唐城，东部的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城遗址，东北部的浐灞生态区。 商 业 项 目 选 址 零售业 （1）消费市场； （2）商业环境 ； （3）商业辐射范围； （4）潜在商业价值； （5）规划设计条件 写字楼项目 （1）周边环境状况； （2）交通便捷程度 西安市零售业（批发市场规划介绍） 案例1 中心商业区规划 二级商业规划 社区、城镇规划 目标 现状 功能 规划 区域 明城墙内，处于西安城市中心地带 形成高度繁荣的现代大都市商业中心 以购物、休闲、旅游为主的综合商业 零售商业核心集中区 业态设置：精品化，中高档化； 鼓励设置：购物中心、餐饮、文化娱乐设施； 限制：大型超市、仓储式会员店 涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈 各区域商业中心结合各自区域的特点，形成购物、餐饮等各特色。 突出结构合理，特色明显、功能齐全的规划原则 目前区域性商业中心发展较好，重点发展三环商业带、卫星城 鼓励设置：百货店、专业店、超市、餐饮网点、文化娱乐设施。 三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。 以社区为载体进行布局，其营业面积控制在2.5—3万平方米左右 商业网点的数量和结构要与社区规模相配套 配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业 目前社区商业街头巷尾的低档杂货店、食品店较多，后期将全面整改，发展连锁 限制设置：百货店、专业店 禁止设置： 仓储式会员店、专业批发市场、大型超市等 城市商业规划：2004-2020年西安商业网点总规划 规划目标：以三环商业带为载体，逐步建立一批起点高，功能强、辐射广的批发市场和大中型 批发市场集群。 空间布局：控制发展区—二环以内区域；重点发展区—于二环—三环之间；引导发展区—三环 二环内不再建批发市场，对原批发市场逐步整改，只留IT、通讯、家电、图书等市场。对货流量较大的蔬菜、水