易门县房地产市场分析.doc

（玉溪市）易门县房地产市场分析 易门县概况 易门县地处滇中西部，玉溪市西北，东与安宁市、晋宁县相接，南连峨山，西和双柏隔绿汁江相望，北部与禄丰、安宁两县市接壤。县城龙泉镇，东南距玉溪市机关驻地红塔区146公里，东北距省会昆明94公里，里程43公里的高等级公路从县城可直达昆明、楚雄等地。县域东西横距44公里，南北纵距57公里，总面积1571平方公里，居玉溪市第4位。两条南北走向贯通全境的山脉之间，镶嵌柏树、方屯两个坝子，面积为46.77平方公里，占总面积的3%，其余是山地面积，占总面积的97%。 易门县历史文化风韵，拥有彝、哈尼、回、苗等22个少数民族 面积（万平米） 用途 年限 成交价（总） 成交均价 YTC（2008）01号地块 4.5309 工业用地 50年 666.0423万元 147元/平米 YTC（2008）02号地块 3.403 工业用地 50年 476.42万元 140元/平米 YTC（2008）03号地块 6.3624 工业用地 51年 928.9104万元 146元/平米 易门县东盛花都房地产项目 1.8252 其他普通商品住房用地 住宅70，商业40 5302.206万元 2905元/平米 上表所示，用于商品房项目建设用地价格在2905元/平米左右。 （二）、易门县城区土地级别及基准地价变化分析 易门县城区2002年、2009年城镇土地定级与基准地价测算，现将两轮基准地价测算结果汇总于“易门县城区基准地价结果汇总表”。 表11-1 易门县城区两轮基准地价结果汇总表 级别 年度 商业用地 居住用地 工业用地 Ⅰ 2009 1220 711 386 2002 717.88 466 248.1 差值 502.12 245 137.9 年均增长率 7.87% 6.22% 6.01% Ⅱ 2009 838 529 308 2002 411.26 316.55 181.64 差值 426.74 212.45 126.36 年均增长率 10.70% 7.61% 7.84% Ⅲ 2009 524 400 191 2002 238.99 203.14 164.64 差值 285.01 196.86 26.36 年均增长率 11.87% 10.16% 2.14% Ⅳ 2009 350 280 -- 2002 177.03 170.1 -- 差值 172.97 109.9 -- 年均增长率 10.23% 7.38% -- 　注：“年增长率”为“环比增长率” 经过比较分析，可以看出： 商业用地：Ⅰ级增长502.12元/平方米，年均增长率为7.87%，Ⅱ级增长426.74元/平方米，年均增长率为10.70%，Ⅲ级增长285.01元/平方米，年均增长率为11.87%，Ⅳ级增长172.97元/平方米，年均增长率为10.23%。 居住用地：Ⅰ级增长245.00元/平方米，年均增长率为6.22%，Ⅱ级增长212.45元/平方米，年均增长率为7.61%，Ⅲ级增长196.86元/平方米，年均增长率为10.16%，Ⅳ级增长109.90元/平方米，年均增长率为7.38%。 工业用地：易门县土地Ⅰ级增长137.90元/平方米，年均增长率为6.01%，Ⅱ级增长126.36元/平方米，年均增长率为7.84%，Ⅲ级增长26.36元/平方米，年均增长率为2.14%。 　　　　　　　　 （三）、地价的比较、分析 从表中可以看出两次基准地价测算结果有一定的差距，主要原因在于： 1、商业用地：商业用地的价格变化较大，经过了近年的发展，易门县的经济、文化等各方面都有了很大的提高，结合易门县的发展情况，现在的价格正好反映了易门县的地价水平。 2、工业用地：在测算工业用地价格时，课题组根据易门县国土资源局提供的资料，利用土地取得费、耕地占用税、耕地开垦费等费用水平，采用成本逼近法测算工业用地的基准地价。由于定级范围的扩大，各个级别面积向外扩充，Ⅳ级工业用地价格有所下浮。 3、居住用地： 近年来，易门县不断加大城市建设力度，基础设施和公用设施条件不断改善，对居民的吸引力不断增强，与此同时，随着易门县国民经济的快速发展和城镇化步伐的加快，城乡居民收入不断增长，对住房的要求越来越高，住宅建设跟不上城镇居民的需求，中心城区的住宅用地又有限，导致住宅用地地价上升。 （四）、地价增长的因素 1、自然资源状况 易门属山区县，土地面积大，耕地面积小。在耕地中，旱地多，平田少，后备土地资源有限，可开发利用面积不大。县内绝大多数农地已被利用，加之部分坡度大、耕层浅、冲刷严重的旱地应退耕还林，此外村镇和交通建设也占用部分土地，使耕地发展的余地愈来愈小。随着人口和经济的发展，人多地少的矛盾将进一步突出。这也是导致易门县地