基于企业需求的深圳留仙洞总部基地规划设计.pdf

基于企业需求的深圳留仙洞总部基地规划设计 刘欢 李连财 摘 要：留仙洞总部基地是深圳市近期重点打造的六大总部基地之一，基地以战略性新兴产业为主导产 业，以产业总部和研发为主导功能，将成为深圳经济发展的新载体、产业转型升级的新平台，在开发建设 上具有示范引领的重大使命。如何引导战略性新兴产业在留仙洞总部基地集聚，从而形成总部产业集群是 规划的核心问题。本文通过目标企业的问卷调查和访谈，分析总结企业对产业发展和空间环境的需求，在 此基础上以产业发展环境、产业服务配套、公共服务配套等多种需求为导向，编制留仙洞总部基地的规划 设计方案。本规划以企业需求为切入点，探索了高密度产业总部规划设计的新思路和新方法，以期为类似 产业总部的规划提供经验参考。 关键词：企业需求导向；战略性新兴产业；总部基地；规划设计；留仙洞；深圳 1.引言 在产业转型的背景下，高端引领将是未来深圳产业发展的基本理念。深圳产业的高端化 必然催生相关企业对研发、销售等总部型办公空间的大量需求。另外，研究表明：近几年来， 中小企业生产制造与研发设计、行政办公、销售营销等总部功能独立现象日益明显，总部空 间需求日益强烈，并形成了具有一定集聚效应和规模效应的中小企业总部经济现象。深圳留 仙洞片区作为南山区为数不多的大型国有储备用地，经过市政府与相关部门的多次研究，最 终确定为深圳市六大总部基地之一和 23 个战略性新兴产业集聚区之一。 当前国内对产业园区的规划设计主要依据规划师的经验判断，虽然近年也融入了社会学 （周亚琦等，2010 ）和经济学（李超等，2011 ）等相关理念，但基于企业需求的规划研究相 对较少（邹毅，2009 ）。总部基地作为产业园区发展的高端形态，其空间布局形式与产业园 区截然不同。同时，不同的产业类型对技术配套设施、建筑平面模式都有不同的需求。因此， 留仙洞总部基地必须立足于企业需求，以打造利于产业发展的环境和空间为核心，才能建设 成“多元科技、生活便利、低碳生态”的产业高地。 本文在对大量目标企业的调查基础上，分析其产业发展需求、产业空间需求等多种需求， 总计出留仙洞总部基地的产业用房平面模式、街区规模尺度、配套设施类型及分布、公共空 1 间等设计要点与原则，在此基础上编制留仙洞总部基地规划设计方案，为规划方案的科学性 和可操作性提供了重要支撑。 1 研究方法与过程 1.1 目标企业选取 在以企业需求为导向的留仙洞总部基地规划设计中，目标企业的选取是规划是否合理的 重要前提和基础。笔者通过对深圳市科技创新委员会等政府职能部门和深圳云计算等行业协 会的走访，以政府部门和行业协会牵头的方式从有意入驻留仙洞的企业中选取，最终选取 90 家企业，其中大、中、小企业的比例约为 2:4:3 。 1.2 调查方法 调查采取“问卷调查+访谈”的形式，从目标企业员工中随机抽取，调查对象覆盖企业 高层、中层管理人员、普通员工各个级别。调查的内容主要包括以下几个问题：（1）对企业 所在的园区是否满意，哪些地方不满意；（2 ）企业是否入驻留仙洞总部基地首先考虑的因素 是哪些；（3 ）对园区公共配套服务的需求；（4 ）喜欢哪类建筑平面和建筑类型；（5 ）对工作 环境的需求和建议；以及年龄、学历等社会背景。另外对相关职能单位和重点目标企业的管 理层也进行了多次访谈，了解他们的愿望和诉求。 2.目标企业需求分析 通过对问卷及访谈的分析，本文把企业对入驻留仙洞总部基地的需求分两大类、七小类， 具体如下表 2-1 所示： 表2-1 目标企业对总部基地需求层次表 目标层 准则层 指标层 产业发展环境需求 产业发展需求 产业服务配套需求