房地产市场调查的总结 分析.docVIP

房地产市场调查总结分析 （一）浅水湾项目概况：小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333㎡，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140㎡，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段，初步定价1700-2050元∕㎡，现在交5万可以优惠2%，正式开盘可同时享受其它优惠。销售推广：该项目由郑州智本行代理，以“平价也能住豪宅”为推销主题，主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部，周边竞争楼盘广告分布较集中，该广告牌位置居中，效果较明显；围墙广告在该项目工地，制作精良、主题鲜明；宣传单页风格典雅，较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近，人气旺盛，但销售现场气氛冷清，配合较少。优势：1）产品多样化，满足不同层次人的需求；2）双气入户，24小时供热水，太阳能路灯，智能化楼宇对讲；3）价格较低；4）配套较完善，周边学校较多。5）户型设计较为新颖、合理，错层设计较吸引客户，有中央广场。劣势：1）小区规模较小，档次低，仅20多亩地；2）地理位置偏远，交通不便利；3）开发商开发第一个楼盘，实力较弱；4）紧邻火车道，噪音大，且不安全；5）周边无居民区，大环境差，安全系数低。付款政策：可分期、按揭、一次性付款，优惠政策暂未定。 （二）金城逸品项目概况：小区位于金城路与溱水路交叉口，占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带电梯，6-7号楼为3层（一层是车库，2-3层是小户型），1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米，规划为200多套，有57-85㎡两房，114-140㎡三房，主力户型为三室两厅两卫，占50%。08年5月份开工，地基已打好。小区绿化率38%，有楼顶花园，小区内部有观景长廊，小区物业以后由开发商自己做。销售推广：该项目由上海智恒代理，推广主题为“用品质代言全城新生活”，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于其售楼部上方，该区人流量较大，客户关注度较高；宣传单页以红色为基调，与售楼部整体基调相符，内容较全面，主题鲜明；售楼部位于炎黄广场西南角，客流量大，并且现场销售人员热情，销售气氛热烈浓厚，但是团队配合较少。优势：1）价格较低，周边配套较齐全；2）双气直接入户；3）楼顶可能送花园；4）密度较低，楼间距较宽。劣势：1）位置较偏；2）小区规模小，规划不完善；3）环境较差，南边为电厂，北边为烟厂，污染较严重；4）开发商实力小，为第一次开发小区；5）小区处于民宅之间，整体布局难看。付款政策：一次性优惠2%，按揭优惠未定。七月份市场动作：客户凭大学录取通知书可在当月优惠基础上额外享受5000元优惠。 （三）东电名筑项目概况：小区位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西，占地30亩，二期由一栋小高层（11层）、一栋高层（17层）组成，二期总建筑面积为3万多平方米，规划住宅260多套，共四种户型，包括77㎡两居、91㎡两居、106㎡三居、120㎡三居，主力户型为120㎡三居。单价在2200元/平方米左右，08年4月20日公开排号，08年5月10日动工，目前由建华建筑公司打桩。二期绿化率为56%，楼间距50多米。销售推广：该项目由宣一（河南）地产机构代理，宣传媒介有户外广告、路牌广告、候车亭广告、户外指示牌、宣传单页及夹报，两个户外广告牌位于炎黄广场东侧楼顶，客户认知度较高；路牌广告分布在人民路上，较明显；户外指示牌位于新华路、新烟路交叉口；宣传单页为浅蓝色基调，主题较突出，整体广告认知度较高。售楼部位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西，客流量较少；现场销售气氛冷清，无配合。优势：1）小区一期已入住，客户认知度较高，形成居住规模；2）楼间距较宽，通风采光有保证；3）周边环境较安静，适合居住。劣势：1）位置偏远，配套不完善，交通不便利；2）小区规模较小；3）户型设计较差，三居户型两卧朝北；4）小高层、高层得房率较低，通风采光相对较差。付款政策：排号阶段，具体优惠政策为金卡为3万，优惠1%；钻石卡为5万，优惠2%，开盘可享受其他优惠。 （四）祥和盛世项目概况：小区位于中华路、新华路交叉口向西50米路南，占地8亩，由两栋高层组成，共180多套，有80多㎡两居、130多㎡三居及160㎡顶层复式及三层临街商铺，145㎡为主力户型，占90%。价格从2800-3200元每平方，已销售80%，现在无优惠。该项目07年开工，08年三月份开盘，6月份一栋已封顶，另外一栋现也已经封顶，09年5月份交房。小区绿化率为32%，楼间距为39米。销售推广：该项目由九源房地产销售策划公司代理，以“贵族豪门，