海南文昌市清澜港某房地产项目分析及规划建议方案.docVIP

文昌清澜港项目分析 及开发规划建议 XX地产·策划部 20XX0430 第一部分 项目分析 二、经济指标（原规划指标） 1、总用地面积：7776.214 ㎡ 2、总建筑面积：24790.75 ㎡ 原有建筑建筑面积：3202.8 ㎡ 拟建A幢住宅建筑面积：14249.53 ㎡ 拟建B幢住宅建筑面积：7518.42 ㎡ 3、建筑总占地面积：2699.51 ㎡ 原有建筑建筑面积：800.7 ㎡ 拟建A幢住宅占地面积：1334.41 ㎡ 拟建B幢住宅占地面积：1564.4 ㎡ 4、绿地面积：2408.48 ㎡ 5、建筑密度：34.72％ 6、容积率：3.21户 7、绿化率：30.97％ 8、机动车位（个）：52 9、拟建住宅楼总套数：256 从占地面积和建筑密度来看，本项目占地7776.214㎡，建筑密度为34.72％，加上原有建筑的存在，这使项目的园林和绿化面积偏小，项目的整体性设计特色较难，自身配套设施也难以完善。 从建筑面积看，本项目建筑面积2万多㎡，与高隆湾片区项目规模相比属中小规模，产品的差异化才能获得营销上的成功。 从容积率来看，3.21的容积率在文昌清澜开发区内都较少有，生活居住指数较差，私密性也不好。 第二节：项目SWOT分析 一、优势 1、市场优势 1) 城市整体发展优势 旅游城市定位促进房地产市场发展 “滨海旅游区”－ 文昌，一个人文与自然兼容并序的海韵城市。 206.7公里的海岸线今后将成为一条灿烂的旅游产业带：蓝色海洋运动娱乐、黄金沙滩休闲度假、紫色高端观光旅游、红色运动休闲、橙色海景旅游居住、青色滨海交通和绿色热带农业。“一虹七彩”的初步构想将文昌滨海丰富的自然、人文等旅游资源融会，形成一条美丽的彩虹。 未来的国家航天城给房地产市场带来很大的发展空间 “国家级航天城” 2001年2月，海南省政府将航天基地项目列入“十五”计划当中。航天基地“占地40平方公里，投资额为20亿元；海南航天高技术产业中心，投资额为10亿元人民币，占地3平方公里，目标为“建国际一流的太空旅游城”。 海南航天发射基地和配套的太空旅游城在2010年之前建设和投入使用。 　 东环铁路的开工建设对房地产市场影响巨大 省政府与铁道部将东环城际快速铁路项目列入铁道部“十一五规划”， 20XX年建成。轻轨将连接海口与三亚，总长度300多公里。“轻轨规划” 美兰机场距文昌才 50多公里,海文高速公路全线通车,清谰港又是海南的几大口岸之一。 此轻轨通过文昌，给文昌带来的直接间接经济效益都是无法估量的。 2） 城市房地产行业发展优势 纵观整个海南房地产市场，文昌作为一个后起的城市在与海口和琼海的比较上具有一定的优势。 海口房产的均价在3500～4000元/㎡，文昌房产的均价在2500～3000元/㎡，相对海口来说，文昌房地产项目在价格上比海口低约500-1000元/㎡，但随着航天城的建立和城市配套设施的完善，未来文昌房地产行业蕴藏着巨大的升值潜力。 相对琼海来说，文昌和琼海城市面积大致相同，且都近海而不临海。琼海房地产行业在近两年发展迅速，相对成熟，暂时领先于文昌。文昌由于航天城和东环铁路对经济各方面的拉动，以及城市配套设施的跟进，文昌房地产行业定将在近几年内赶上琼海甚至超越琼海。 综上所述，我们不难预测，随着文昌市未来城市的发展，文昌房地产市场的发展潜力无限，整个行业的发展将赶上并且超越琼海。 2、本项目优势： 片区周边体量较大的新项目的优势 近两年文昌市房地产发展迅速，随着大批知名开发商的进驻，项目的产品和品质逐渐得以提升，多数项目一经推出，销量都很好。但区域内目前在售住宅项目不多，目前除了“天海紫贝”外，还有一些中小型项目推出，对本项目影响不大，本项目的推出将弥补一部分有住宅需求的客户。预计近几年内还会有多个项目面市，但近期内不会对本项目产生影响。 本项目在周边范围内属中大型项目， 从项目的面积、户型、园林景观和配套来看，各方面都很均好，且项目开发商对项目的后期开发都有较深远的展望，本项目有可能三年内成为一个真正的规模大、配套全的大型社区。小区绿地组织以绿地休闲广场为核心，结合使用者的要求布置了各种铺地、柱廊、休息座、泳池、健身设施以及休闲设施，满足使用者的各种需求，也突出了建筑的中心所在。 项目临海，能享受一线海景资源 在文昌市的大环境下，项目的三面临海，一线海景资源的住宅能使岛外客户群真正享受海滨生活的乐趣。在文昌以外销为主的房地形势下，在项目营销和推广方面卖点较为突出。 生活环境好，便利及生活配套优势： 项目处于清澜老城区，不仅可以