大连市甘井子区华南项目投资可研报告.ppt

大连市甘井子区华南项目投资可研报告 华润置地大连有限公司 报告框架 一、项目概况－宗地位置 一、项目概况－周边现状 一、项目概况－城市发展 一、项目概况－城市发展 一、项目概况－宗地现状 一、项目概况－土地交易 一、项目概况－资金说明 二、整体市场-住宅供需、价格 二、整体市场-住宅供需、价格 二、整体市场-住宅供需、价格 二、整体市场-结论 三、区域市场－简述 三、区域市场－简述 三、区域市场-供需及价格 三、区域市场-供需及价格 三、区域市场-市场格局 三、区域市场-新房市场-典型楼盘分布 三、区域市场-新房市场-典型楼盘-万科魅力之城 三、区域市场-新房市场-典型楼盘-动力院景 三、区域市场-新房市场-典型楼盘-加州洋房 三、区域市场-新房市场-典型楼盘-远洋自然 三、区域市场-新房市场-典型楼盘-沿海建筑 三、区域市场-客户分析(1) 三、区域市场-客户分析 三、区域市场-客户分析 三、区域市场-客户分析 三、区域市场-结论 第四部分 项目定位及规划方案  —— 住宅＋区域商业中心 四、项目定位－客群定位 四、项目定位－客户定位 四、项目定位－产品定价 南关岭板块：未来土地供应大，本地品牌开发商集中进驻。 泉水板块：多为限价商品房，有效供应量大。 华南板块：整体供应走弱，区域配套成熟，未来供应有限，未来升值空间较大。 椒金山板块：板块内供应量巨大，且同时形成供应，产品同质化高，板块内竞争激烈。 机场板块：未来持续供应量大，区域发展迅速，升值潜力大。　 西山板块：板块内供应量大，竞争激烈，区域配套急需完善。 泛高新园板块：区域成熟度高，有一定的供应，受产业带动，区域价值迅速提升。　 泛 高 新 园 板 块 机场板块 椒金山板块 华南板块 泉水板块 西山板块 南关岭板块 甘井子北部区域的四个板块距离较近，供应量较大，但缺少精品优质项目。 华南板块配套齐全交通方便，发展相对成熟。 三、区域市场-市场格局 版块之间价值差异主要体现在：　 所承担的城市功能的差异（城市价值）。 居住价值的社会认同和追求趋向（居住价值）。 华南版块 泛高新园区板块 机场版块 泉水版块 西山板块 南关岭版块 椒金山版块 价值单一 价值复合 城市价值是否完善成为土地基本价值实现的基础 生活便利与否成为决定居住价值差异的主要因素 泛 高 新 园 板 块 机场板块 椒金山板块 华南板块 泉水板块 西山板块 南关岭板块 三、区域市场-市场格局 核心版块—— 城市主要功能区，承担了城市主要的功能特性 华南版块：城市副中心 机场版块：甘井子区行政服务中心 南关岭板块：交通运输中心 辅助版块—— 城市扩张区域，多数伴随着城市扩张 和外来产业、人口流入形成，有明确 的功能指向和服务对象 泉水版块：城市普通居住区 泛高新园版块：产业集群的基本居住要求。 西山版块：自然景观的需求　 泛 高 新 园 板 块 机场板块 椒金山板块 华南板块 泉水板块 西山板块 南关岭板块 三、区域市场-市场格局 中 高 中上 高 价格 中上 优 差 （未来可改善） 机场 中下 差 差 椒金山 优 优 中 泛高新园 优 差 差 西山 综合评定 交通 生活配套 板块 南关岭 中下 中 优 中下 泉水 低 优 中 中 华南 中 最优 优 优 各板块之间城市价值（配套）差异较大，功能分界明确 生活便利程度成为决定板块居住价值的主要因素 生活配套成熟区域，供应稀缺 由于限价房和经济适用房的存在，板块均价远低于本案预期，低端部分竞争 价格稍高于泉水板块，但区域配套尚不成熟，低端部分竞争 产品以多层为主，价格较高，选择性部分竞争 空间距离较远，价格有一定差距，无竞争 自然景观优越，但空间距离较远，无竞争 价格相近但生活配套欠缺，部分竞争 三、区域市场-新房市场-产品特征 基本特征： 城市北拓的第一承接区。 区域基本配套设施完善，区域通达性较好，区域成熟度高。 板块内以小高层、高层产品为主。 客户以地缘性客户和被动外溢客户为主。 区域无产业支撑，属于纯居住社区。 泛 高 新 园 板 块 机场板块 椒金山板块 华南板块 泉水板块 西山板块 南关岭板块 三、区域市场-新房市场-产品特征 供应：主力产品供应以100平左右两居为主主力产品以舒适型为主，居住的舒适度。未来市场供应量不大，区域竞争小，产品供应丰富，价格差别不大。 销售：100平左右的两居产品销售速度较快、其次是120平以上面积的三居产品，60平及以下的一室产品消化较慢。别墅产品消化较慢。 93% 面积销售率 93% 套数 销售率 18482 销售 112 销