西双拾贰城商业定位报告1.pptVIP

版权声明 项目核心问题界定：使项目利润最大化的核心问题是什么？ 项目核心问题的解决思路 CCTI战略定位研究 项目发展基本规模 项目周边环境和道路 项目周边资源及配套 项目自身资源分析评价 项目自身分析下的价值分析 本项目属于城市交通枢纽中心大规模复合旅游商业项目。 景洪城市基本状况 版纳旅游经济发展趋势 版纳旅游经济发展趋势 景洪市近期规划旅游开发重点项目 版纳普洱茶经济发展 景洪酒店业发展基本状况 景洪餐饮业发展基本状况 景洪娱乐业发展基本状况 政府规划将景洪市区澜沧江两岸打造滨江景观带和滨江高尚居住区，本项目成为景洪未来的理想居住区。 本项目所处中心南片区凭借澜沧江景和未来澜沧江水位上升形成的大型人工湖，将成为景洪居住环境和居住品质最好的地段，而西双拾贰城的住宅就处这个滨江高尚住宅区的核心位置。 商业开发 商业开发 商业开发 区域态势分析——景洪商品住宅价格走势 区域态势分析——景洪市区中心商铺价格走势 行业态势 竞争分析——酒店业竞争格局分析 行业态势 行业态势 战略发展方向——利用KPI指标体系来判断本项目的物业发展方向 客户分析－版纳人口分析 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 分析结果，我们看到项目的机会： 项目战略思考，应追求以下目标 项目竞争对手分析 销售状况 住宅畅销原因 渠道 商业滞销原因 住宅已全部销售完 商铺已销售40% 一楼售价：22000元/㎡ 二楼售价：8000元/㎡ 面积：121.31—200㎡ 位置较好 小户型设计有突破，销售完成 升值空间较大 有三栋改造的小户型整体销售 定位不准，商业炒作过头 商铺面积较大，总价过高 商铺设计不合理 临街商铺总价高大，但内铺 没有商业氛围 二层商业业态定位不准，经营难度大，销售和招商不是很好， 广告推广：户外广告、电视广告海报、短信、DM单、围墙广告 项目名称——金地财富大道 2 项目竞争对手分析 项目名称——水果商贸城 1 开发商：叶茂地产 位置：勐泐大道、民航路交汇处（版纳客运站旁） : 建筑类型：小高层，商业 户型区间：小户型： 高层居家户型： 预计均价：小高层均价：3000元/㎡ 商铺均价：25000元/㎡ 正在做前期蓄水，尚未开盘 项目竞争对手分析 项目名称——水果商贸城 2 目前是一个意向报名，交2000元的定金： 二楼商铺可根据需要自由分隔，可以做休闲娱乐的场所使用，层高是4米 项目开发：住宅和商铺 共12楼，1、2楼为商铺；3楼－10楼是单身公寓、两室一厅；11-12楼为跃层 3梯8户，住宅共72户 商铺分为两层，一楼共有55间铺面，临街商铺24间，内铺31间，面宽4米，径深11米，层高5米 共有76个地下停车位 项目竞争对手分析 销售状况 优势 渠道 商业分析 已有100多的蓄水客户 位置较好 项目规模小 户型种类单一 升值空间较大 周边生活配套齐全 商铺面积选择余地大 商铺设计不合理 临街商铺升值空间大 人流量大 离市中心10分钟路程 广告推广：DM单、围墙广告 项目名称——水果商城 3 项目竞争对手分析 项目名称——佳苑春色 项目由博森地产开发 项目位于景洪市勐遮路 位置较好 升值空间大 人流量大 离市中心 广告做的好，在勐腊有广告牌 吸引其它县的客户 勐泐大道的灯箱广告 尚未开盘 项目规模小 项目竞争对手分析 项目名称——泰国城 1、位置比较偏，商业昭示性不足； 2、人流量太小，难以形成商业气氛； 3、定位过高，而没有运作能力； 4、离各大酒店较远，难以吸引客户 泰国城以泰国产品商贸城作为吸引旅游者的卖点，但是目前成为景洪国际化商业项目运作的败笔，主要原因如下 项目竞争对手分析 项目名称——泰国城 1、位置比较偏，商业昭示性不足； 2、人流量太小，难以形成商业气氛； 3、定位过高，而没有运作能力； 4、离各大酒店较远，难以吸引客户 泰国城以泰国产品商贸城作为吸引旅游者的卖点，但是目前成为景洪国际化商业项目运作的败笔，主要原因如下 项目竞争对手分析 价格和销售形式比较 12000 22500剩余50％ 一拖二销17800， 一层13800，二层7800 临街7000，内铺 5000－6000，二层4000 商 铺 住 宅 商 铺 住 宅 2000 20－200 40－240 花 伴里 2 住宅销售完毕， 121.31－200 36－80 金 地花 园 均价2300 40－200 30－240 山 水云