第二章评估程序和基本方法.ppt

第二章 学习目的 本章重点： 资产评估的程序。比较法、成本法、收益法等三种资 产评估方法的基本原理、公式、适用条件和参数的估算方 法。 本章难点： 比较法、成本法、收益法等三种资产评估方法的基本 原理、公式、适用条件和参数的估算方法。 第二章 资产评估的程序和基本方法第一节 资产评估的程序 1、资产评估项目的接洽 2、组建资产评估项目小组 3、拟定资产评估工作方案 4、收集与资产评估有关的资料 5、待评估资产的清查核实和实地查勘 6、评估假设条件、价值类型及评估标准分析 7、选择评估方法并进行估算 8、编写资产评估报告 9、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 资产评估过程结构图 资产评估基本途径和方法 第二章 资产评估的程序和基本方法第二节 成本法 一、成本法 （一）基本思路 待评估资产在评估基准日的价值= 复原重置成本（更新重置成本）-各项价值损耗 复原重置成本 P20 更新重置成本 P20 1、相同点：评估基准日的成本。 二、基本方法 搜集历史资料，确定成本构成 重置成本评估方法 第二章 资产评估的程序和基本方法第二节 成本法 物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。 参照物 功能价值 （四）规模经济效益指数法 采用统计分析法确定某类资产的重置成本P24 第二章 资产评估的程序和基本方法第二节 成本法 六、实体性贬值的估算 实体性贬值由于使用和自然力作用而导致的资产实体贬值 决定实体性贬值的因素有： ①使用时间 ②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度 第二章 资产评估的程序和基本方法第二节 成本法 注意： 如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值； 如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑； 如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。 第二章 资产评估的程序和基本方法第二节 成本法 九、成新率的估算 成新率：评估对象的现实价值与其全新状态重置价值的比 率。 （一）观察法 综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。 （二）经济使用年限法 成新率=剩余经济适用年限/总经济使用年限 （实际已使用年限+剩余经济适用年限） 第二章 资产评估的程序和基本方法第二节 成本法 （三）修复费用法 贬值率：待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复 费用占资产重置成本的比率。 成新率=1-贬值率=1-（修复费用/重置成本） 注：不可修复性损耗部分，以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用 例：P28 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并 将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一 种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。 四、操作程序 第二章 资产评估的程序和基本方法第四节 收益法 ②基本方法： 市场比较法 根据市场上相似资产的投资收益率确定。例：P33 ③基本方法： 加权平均资本成本（折现率） =权益成本*权益比+负债成本*负债比 =权益成本*权益比+税前负债成本*（1-所得税 率）负债比 分析： 由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) 第二章 资产评估的程序和基本方法第三节 比较法 案例2： 某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的