淮北项目操盘方案.ppt

5 项目营销策略 2 1 项目总体营销思路 3 项目推广思路 营销操盘思路 项目推广思路 通过项目的核心价值体系，从项目价值、区域价值、产品价值等各个纬度进行阐述，逐步拉升项目形象，建立项目品牌价值。从而使得项目有着高起点、高形象，提高客户的认知能力和对项目高品质的心理认同，然后顺势而为，开展相关营销工作。 项目推广思路 1.解决如何在短时间内建立高认知度？ 通过整体推广思路的确定和执行，形成如下的项目解决问题的路径: 快速建立第一形象 重塑价值体系保证价格 解决的问题 期望的作用 达到的目的 2.解决如何在开盘后使项目在短时间内达到热销？ 强势推广极致展示 保证短时间内达到热销 3.解决如何通过营销使项目建立市场影响力并保持持续销售？ 4.解决如何在保证热销基础上实现最终溢价？ 精准渠道，拓展客户 保证持续热销 本方案更多通过提纲挈领以及主要操作思路，对项目开发运作过程中应注意的问题和项目的核心开发模式、运营模式给与了相应的解决方案。在具体如何开发、品牌如何起势、价值如何传递、项目如何定位、客户如何蓄积等待呢个具体操作执行层面未给与详细说明，主要目的是先让开发商了解我们的操盘思路后，在有针对性的提出执行层面的解决方案 后记： Thanks!谢谢! 安徽伟创顾问公司 2012-4-18 * 用地面积(㎡) 97363 建筑面积(㎡) 194720 住宅(㎡) 184891 商业(㎡) 7024 总户数 2076 停车位 1146 容积率 2.0 建筑密度 20% 产品类型 16层小高层、26层高层 1.本案具体户型配比及相应的产品线类型规划方案中未能体现。 2.指标解析： -2.0容积率、20%的建筑密度、住宅形态以高层为主，预示小区建筑间距足够，完全可以通过景观，营造良好的景观效果，提升品质。 -业态较为单一，容积率未能很好利用 项目本体研究——基本指标 项目本体研究——四至 四至：地块东侧、北侧为空地，南至南梨路，西临铁路线，地块南侧有污水处理场，东南角有微波塔与用地相邻，有较多不利因素，如何弱化上述设施的影响，需要通过规划、景观、产品以及后期包装等各种手段进行隔离。 污水处理厂 铁路桥 项目本体研究——配套 学　校： 梅苑小学、局小、新局中 商　场： 沃尔玛 邮　局： 银　行： 中国建设银行 幼儿园： 医　院： 中医院、社区医院院 配套：区域学区资源较好，但是缺少商业配套。 项目本体研究——交通 交通：南黎路作为主干道贯穿东西，连接本区域与主城区，目前拥有6、19路公交车经过本区域，总体而言项目所在位置交通通达性一般。 小结 由于本案处于概念性规划阶段，产品资料不完整，其相应的户型、外立面风格、内部景观规划、小区内部功能定位都相应缺失，因此其本身核心价值体系，现阶段难以构建，与项目本体相关的交通、四至、配套等角度看，项目后期操作不容乐观 3 项目市场定位 2 1 项目属性定位 3 项目客户定位 4 项目价格定位 项目形象定位 说明 项目市场定位部分本方案不进行详细说明，后期通过深入沟通和探讨，确定合作意向后，将更加深入市场研究，结合区域市场产品竞争特点、市场特点、项目特点、客户特点另行给与针对性解决方案。 4 项目开发策略 2 项目开发思路 1 项目运营思路 3 项目开发建议 项目运营思路 总体思路：围绕现金流组织项目开发，小步快跑， 加快项目周转率，降低整体开发风险 在紧缩的宏观环境下，对于新开发项目而言最大的问题是项目面临运营过程中的现金流问题，金融信贷紧缩，无论是开发贷还是按揭贷其规模和放贷速度都已大大降低。因此，通过多批次、多标段，小步快跑，已销定产这一思路，成为企业在淡市下稳健的开发策略，尽量确保企业在开发过程中现金流的安全，同时追求利润的最大化。 在以上运营思路下，开发企业应考虑如下问题： 1.整体市场环境不佳，竞争压力巨大，市场存货量较大，在项目首期去化率低时，能否承受销售不佳，回款不及时的销售压力。 2.同样，在确定开发批次后，需要对首期开发规模进行控制，否则面临大量工程款支付，存在付款压力。 3.项目规划定型后，项目建筑面积中还包括将近3万平米的地下工程，此类物业沉淀了大量成本，其无论对现金流、利润都有较大影响。 项目运营思路 具体做法： 1.开发企业根据目前的现金流以及代理企业对市场的充分调研，控制首期开发规模，预留一定的操作空间，提高企业避险能力。 2.严控成本，实施开源节流，比如对施工图进行优化，在图纸设计阶段进行成本优化，将成本控制作为企业。 3.对项目开发进行整体开发，确保运营思路的一致性，为后期市场运作预留操作空间，确定明确的开发次序和开发规模。 4.建议开