广州市天河区二手商品房价格影响因素分析报告.docxVIP

广州市天河区二手商品房价格影响因素分析报告（应用统计专业2012级，黄石，1230194028）目录内容摘要2关键词2一、引言2二、数据来源和相关说明2三、描述性分析3四、计量经济分析61. 研究方法62. 全模型分析63. 模型选择84. 模型检验95. 模型分析10五、结论与建议11内容摘要：本报告利用搜房网各个经济公司给出的二手房挂牌价数据，确定影响二手房销售价格的各个因素，并量化这些因素对销售价格的影响。从分析结果得知，影响二手房价格的因素有所在区域，房龄，是否地铁沿线，是否高层电梯房，是否临江，装修程度，房屋面积，是否是公寓房，楼层高低。本报告可以为消费者购买二手房提供一个较为科学的价格，也可以为相关机构提供合理价值评估的依据。再利用时间序列模型对广州二手房均价进行预测，对不同时期的房价有个大体预测。关键词：二手房，天河区，价格，多元线性模型一、引言广州是中国房地长发展较为成熟的城市之一，而天河区则代表了广州的新兴行政区，天河区资本市场发达，是广州“区域金融中心之核”，随着天河CBD经国务院批准成为三大CBD之后，以珠江新城为核心，涵盖天河北及员村延伸区，总面积约18平方公里，在这里集中了近50家世界500强企业，以及广州市70%的金融机构，广州市大部分的企业总部和高端服务业也聚集于此。最近10年，房地产价格节节攀升，二手房交易量也在逐年飞升，在楼市的交易量占比也越来越高，二手房市场发展一方面有利于现有资源的优化配置和有效利用，扩大了资源配置的空间范围，改善了资源配置的手段和方式，实现居民住房的梯度消费；另一方面有利于促进住房一级市场繁荣，有助于健全整个房地产市场体系，对保证房地产市场的持续健康稳定发展都具有重要意义。不同的住房有着不同的特征，这些特征共同影响着住房的价格。通常可以分为三大类:①建筑特征，比如建筑面积、建造时间、建筑材料；②区位特征，在单中心城市可以用某处住房距离CBD的距离，或者在不同商业区不同分析。③周边环境特征，周边环境品质，周边环境居民状况、公共服务设施等表示。二、数据来源和相关说明本文所使用的属于来源于搜房网（）,按不同区域随机抽取了不同的二手楼盘的不同数据。经过筛选，得到了335个可以使用的数据样本。基于这样的一个公开的数据，建立一个合适的关于二手房价的模型，从数量上刻划不同因素对房价影响的关系。我们的数据包括以下内容：二手房均价（price，连续型变量）：每平方米的房价。区域（area，离散型变量）：把天河区分为不同区域，分类讨论其房价。将天河区分为，珠江新城西，珠江新城中，珠江新城东，岗顶，天河南，天河北，龙口，华景新城，天河公园，员村，车陂，东圃，粤垦，沙河，龙洞，这14个区域进行分析。是否公寓（wuye，离散型变量）：是否是小面积公寓房。楼龄（year，连续型变量）：楼房从建成都2012年的楼龄。是否近地铁（subway，离散型变量）：否在地铁出口直径500米以内。是否高层电梯房（Type，离散型变量）：此房是否是高层有电梯。装修程度（fittment，离散型变量）：将二手房划分为简装修和精装修两种分类。是否临江（river,离散型变量）：二手房屋是否临近珠江。楼层（floor，连续型变量）：二手房的楼层。建筑面积（sqmeter,连续型变量）：二手房的建筑面积。是否是大面积住房（big,离散型变量）：大于180平方米的二手住宅。楼龄、建筑面积、楼层、是否大面积住房、装修、是否公寓、电梯就是属于建筑特征。区域、是否临江则代表区域特征。而是否近地铁则是周边环境特征。根据以上数据，我们将把二手房均价作为我们因变量，其他的所有变量作为自变量，研究不同变量如何解释我们的因变量-二手房均价。三、描述性分析在所有连续变量中，经验告诉我们房龄是影响二手房价最大的因素，我们利用一个散点图来寻找二手房价和房龄之间的关系。如图1。图1二手房价和房龄之间的散点图通过散点图可以发现，随着房龄的上升，房价有下降趋势。最贵的几间房子都是5年内的新房子。这也是非常符合情理的，随着房子建成的时间越长，房间老化等因素直接影响了房子的价格。也可以从散点图中发现，楼龄在10年左右的二手房是市场上最多的二手房。 图2和图3是二手房价和楼层之间还有二手房价和建筑面积的散点图。图2 二手房价和建筑面积之间的散点图图2 二手房价和建筑面积之间的散点图图3 二手房价和楼层之间的散点图从散点图中并不能看的出两个变量之间明确的相关关系，只能看出大多数二手房集中在10楼左右，还有90平米左右在售的二手房最多。建筑面积超过200平方米的房价通常均价相当高，这也很容易理解，200平米以上的豪宅，面向的消费者也是相对富裕的群体，自然而然配套房价也就会比其他的高一些。为了从直观上获得各个离散型变量与因变量之间关系的初步认识，我们利用盒装图对