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【北美购房网】6招让你成功贷款购买美国房产
【北美购房网】6 招让你成功贷款购买美国房产
对很多人来说,买房子是一生中最大的一笔交易。这就是为什么第一次买房是
如此重要。在一些人看来,买房子就是一系列名目繁多的规章制度。然而,只
要你具备相关的知识和技巧,你就可以快而有效地开始逐步实现你的买房梦
想。
美国买房需要提交的文件
说起来,申请房贷很容易,但也很难,此话怎讲?先从容易的一面说起。在美
国发放房贷的机构很多,不但有银行,也有许多专门办理房屋贷款的公司,这
些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外,还设有电话专线服务以及网上服
务,可以通过电话或网络完成房贷的申请,十分方便。我除了 90 年代中期在波
士顿第一次买房时是到银行申请的房贷外,其它的几次房贷,包括再次贷款都
是通过网上申请完成的。
以网上申请为例,申请者只要在规定的网站上填写好申请表,同时电邮(或邮
寄)所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查,如
果房贷人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料,就会通过电话或电邮
与申请人联系,如此往返,直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准,
贷款机构就会准备好各种文件,在过户那一天(closing day or settlement day )
将贷款直接交给卖方,通常是银行支票或电汇,而非将贷款交给买方,也就是
说,虽然买方申请贷款,但钱却不直接给买方,而给卖方,初次贷款者应该了
解这个特点。一般来说,贷款申请多在 60 天之内完成,有时会略长,有时会很
快,不到 30 天,视不同地区、 季节、贷款机构、贷款人而定。
上面说的是申请贷款容易的一面,接下来要谈谈贷款申请不容易的一面。许多
申请过贷款的人,都对申请贷款时需要提交的各种文件深感麻烦。在申请贷款
时,基本上需要提交以下各种文件:
1.信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下,直接从三大信用调查公
司获取申请者的信用报告,如果没有信用报告,通常就不能申请房贷。因此,
移民到美国的人,优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用,最好的方法
是申请信用卡,无论用还是不用,有了信用卡就有了信用记录。
2.年度工资表(即 W-2 表格)。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度
工资表,这样可以知道两年内申请者的工资收入情况,这个工资表是雇主提供
给雇员报税时用的。
3.报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表,从报税表中,可以更
加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况,包括家庭人口、工资、 投资、
福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下,贷款机构会要求申请者填交一个
国税局的4506-T 表,这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表,
免得申请者寄表麻烦。
4.银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报
告(bank statement ),以此了解申请者的存款情况。
除了上述基本文件外,还会有其它各种补充文件的要求,比如雇佣证明、房屋
租金收入证明、合法居住证明等。特别需要指出的是,华人中比较流行子女买
房时,父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部,在这种情况下,
贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款,因为
如果是借款的话,就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。
在美国,最流行的房贷种类是 30 年固定利息贷款,即贷款期限 30 年,30 年内
利息固定不变。根据房利美的统计,30 年固定利息贷款占所有房贷的 61% 。这
一贷款目前的利息为年率 4.37%左右,虽然比一年以前的 3.5%要高,但从历史
的眼光看,依然属于低息。30 年固定利息贷款的还贷期限虽然是 30 年,但很
少有人会到 30 年后才还清贷款,大部分人在 30 年内或者搬家将房子卖掉,或
者提早还清贷款。因此,即使是六、七十岁的申请者,只要符合条件,也可以
顺利贷到 30 年期限的房贷。
除了 30 年固定利息贷款外,流行的贷款种类还包括:15 年固定利息贷款、20
年固定利息贷款、30 年浮动利息贷款(有头 3 年、头 5 年、头 7 年、头 10 年
利息固定,其余年份利息浮动之分)等。此外,还有联邦房屋署贷款
(FHA)、退伍军人贷款(VA loan)、只付利息不付本金贷款(一般前几年只
付利息,月供负担比较轻,而后利息息率增加,同时加上本金,因此月供会大
大增加)等。
简单说来,在美国申请房贷,最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好
的信用记录,以及还贷能力。至于是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。
根据房利美的统计,截至 2013 年底,全美房贷总额为 18 万亿美元,平均每人
贷
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