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天津商圈的沿革 目 录 1.商圈的定义及其特点 2.历史背景 2.1 天津市区的历史变迁1 2.2 天津商业的发展历程3 3.天津的商圈5 3.1 经济背景5 3.2 天津现有及潜力商圈分析7 3.3 天津商圈的发展趋势预测13 4.小结16 商圈的定义及其特点 “商圈”是市场学中的一个术语，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。商圈根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。 一般在核心商圈内，包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商场为核心的小型商场，核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60％－70％，每个顾客的平均购买额也最高。当然，一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈，但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈，其它区域客观上属于次级商圈，即使这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，由于位置上的差异，客观环境使它们很难以核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持着较高级的经营项目和较高级的经营环境。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20％左右的顾客，顾客较分散；边缘商圈是指位于次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心商圈商业密度相对较小，其商场宜适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业，除非该商圈聚集了数量较大的特别消费者群体，例如北京的燕莎商业城，周围聚集了大量的外国人、白领等阶层，经营者善于经营，入市的时机也好，北京的公交系统发达，是成功的典型。 一个成熟的商圈一般具有以下特点： （1）.. 至少拥有一个比较著名的主力商业设施。 （2）.. 所聚集的商业业态既多样化又不互相孤立。 （3）.. 交通非常便利。 （4）.. 配套设施齐备。 2.历史背景 2.1 天津市区的历史变迁 研究一个城市的商圈沿革，首先必须清楚城市自身的历史变迁，尤其像天津这样一个有着悠久的商业发展史的城市，更是值得关注。 众所周知，天津是九河下梢，华北平原上大大小小300 余条河流汇入海河，海河自西北向东南方向贯穿市区、流向渤海。海河被天津人称为母亲河，今天天津的市内六区（河东、河西、河北、红桥、南开及和平六个区）的名字三分之二与“河”有关，可见海河与这个城市的关系之密切，天津的形成与变迁也正是存在着这样一个历史特点：沿河发展。 公元12 世纪初，金、元政权就已经开始派兵驻守在三岔河口地区，由此确定了天津的聚落基点——直沽。直沽也称小直沽，位于原三岔河口东南岸狭小的三角地区，今天津市狮子林桥西侧的玉皇阁一代。 三岔河口是指运河、子牙河与海河三水汇合之处。该处为海河的起点，是内河与海口的咽喉，兼有河港、海港的性质。据记载，该地最初只有少数渔民、船户居住区，后来来了一些女真、契丹族的军人，成为天津市区最初的人口组成。下面我们来看一看天津的发展历程： (1) 1209 年，成吉思汗成立的蒙古国在直沽设“镇守海口屯储亲军都指挥使司”，派兵防守屯种。 (2) 1214 年，成吉思汗退兵，金国“戍兵直沽寨”。 (3) 1234——1236 年期间，随着盐业和海运的发展，元朝设置了三岔沽、大直沽两个盐使司，盐民出现在当时的天津市区。 (4) 1279 年，元灭南宋，统一全国，建都大都（今北京），食货“无不仰给于江南”。1282 年开通海运，自此海运发展迅速，粮食从江南装船后，经海上进入海河，在大直沽转运粮食，再通过北运河运入大都。为此在1290 年左右，元政府在大直沽设置了“临清御河运粮万户府”和“接运厅”，管理储运。不久，用于海运祭祀的两座“天妃灵慈宫”分别在大小直沽应运而生。 (5) 1316 年，元朝将原先的“直沽寨”重新扩建河改造，建立了海津镇。1349 年，元朝在此设镇抚司。盐业与海运的发展直接促进了天津的繁荣，使天津市区范围由三岔口一隅之地扩大成东到大直沽，经马家口、三岔口、侯家后，西抵马头一带，形成了沿海河狭长发展的基本情况。 图2-1 1739 年（清乾隆4 年）天津县境图 (6) 1404 年（明朝永乐2 年）明政府在天津设卫筑城，派兵戍守屯种。“天津卫”位于原直沽的西南侧，但是卫城只是政治中心，经济中心并不在城内，而主要在沿河一带，主要是西岸。 (7) 清军入关后，经过顺治朝的政治、经济稳定和康熙朝61 年的发展，天津卫的城市地位更加重要。 1677 年（康熙16 年）长芦盐运使司衙门由沧州迁来天津卫，天津成为长芦盐斤的主要集散地。1724 年（雍正2 年）天津卫升为天津州，天津开始建立地方政府；1731 年 (雍正9 年)升州为府，辖天