风雨涤荡,尤见阳光—宏观调控下重庆房地产.docVIP

2005-2006年重庆房地产研究年报系列之一： 风雨涤荡，尤见阳光 ——宏观调控下的重庆房地产 2005年全国包括重庆的房地产市场历经重重“险阻”，“高压下”市场终见分晓，跌、涨、平根据区域属性及市场特色都呈现出各自“神态”。 上海房地产“跌”字见诸报端，集体退房横扫楼市，为全国前赴后继的房地产投资开发泼了一壶冷水；而深圳、广州房地产却逆市而上，房价上扬，与种种宏观新政逆流而行；全国总体房地产投资仍然稳中有升，全国泡沫论不攻自破；重庆房地产平稳升级，不仅“价”上稳中有升，房地产“质”的升级成为宏观调控的又一战利品。 〖宏观调控下重庆房地产平稳升级〗 1、经济发展、居民收入持续平稳是重庆房地产持续稳定发展的助力器 2005年，重庆全市经济继续保持快速增长，而居民的收入增长高于住宅价格的增长。据息全年实现地区生产总值3100亿元，比上年增长13.46%。?房价收入比依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6在紧缩性土地政策和金融政策调控下，一些开发企业对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度，部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓， 2005年前3季度，外资流入我市的1.05亿美元资金中，40%以上(约合人民币3.4亿元)，同比增长121.28%房地产仍然是外资投资我市的重点领域。 主城区销售的商品房中，93.87%的房产被本地市民所消化，外地投资者和外地居民入渝购置房产的总量仅占总量的6.13%。 2、商业用地和别墅类用地得到控制 从土地成交的类型来看，今年商住用地的成交量最大，达3855.03亩，占到成交总量的63%；其次是居住用地成交1866.02亩，占到31%；商业办公共用地、商业用地则位居三、四位。商业用地仅成交340余亩。 渝中区仍为土地最高价，其次是经开区 2005年，重庆市土地成交均价75.46万/亩，渝中区仍凭优越的地理位置，地价位居全市第一，每亩219.07万元；江北区、九龙坡区和大渡口区位居3至5位。 2005年典型地块的单价： 九龙坡区杨家坪直港大道上段宗地，1033.29万元/亩； 南岸区南坪北部（西南经济协作大厦）宗地，991.69万元/亩； 〖2006年重庆房地产趋势明朗〗 1、土地管理“细致化”，中低档房将成为供地重点 国土资源部副部长李元在年底表示，2006年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。明年将进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批。不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。 此外，国家还将加强土地市场运行动态监测，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地土地供应。房地产开发企业转向寻求其他融资途径，运用兼并重组、联合利用民间资本或外资参股等形式资本运作，盘活现有资产，做大做强房地产开发企业，为新一轮的发展打下坚实基础。在融资方式上，2006年将会走风险分摊之路。在今年最可能采用的融资方式将是用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金，逐渐　　2006年不会2005年那样“排山倒海”的政策，但会有一些体现节能规范市场秩序的政策措施出台。 从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，当前我国房地产投资增长已进入到相对正常的增长空间，今后若没有力度更大的调控措施出台，预计2006年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速与2005年基本持平。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。 5、外地开发商抢滩重庆市场 重庆的房价远低于上海、北京等城市，同时土地获取相对容易；另外，重庆的经济和城市发展正处于快速上升阶段，居民有改善居住条件的强烈愿望，城市需要进行新的建设，加上政策的支持，房地产发展比东部沿海更具潜力，对外地投资者有很大的吸引力。 6、房价稳中有升 可能促进房价提升的主要因素： 政府的呐喊助威与鼓励； 重庆经济可能仍将保持12%的增长幅度；居民的收入稳定增长；重庆直辖市的后劲较足，居民及企业的信心较高。 扩大内需是今年政府工作的又一重点；而房地产消费是其中的标杆； 土地、资金成本继续提高； 重庆旧城改造、城市化率提高而带来的稳定需求； 可能促进房价稳定或不攀升的主要因素： 为稳定房价，国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地。房地产业已进入品牌竞争的时代。品牌是