房地产法律和实务.docxVIP

第二讲房地产管理制度一、《房地产管理法》对房地产管理建立了五项基本制度 1．国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度； 2．实行房地产价格评估制度； 3．实行房地产成交价格申报制度； 4．实行房地产评估人员资格认证制度； 5．实行土地使用权与房屋所有权登记发证制度。二、五种登记备案制度 1．房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度； 2．商品房预售合同的登记备案制度； 3．房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度； 4．房地产租赁合同的登记备案制度； 5．土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。三、五种证书 1．土地使用权证书（出让土地）； 2．建设用地规划许可证； 3．建设工程规划许可证； 4．建筑工程施工许可证； 5．商品房销（预）售许可证。四、房屋的性质 1．公房――公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 2．使用权房――使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 3．不可售公房――不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。 4．已购公房――已购公房又称售后公房，是指职工按房改政策买下的公房。 5．单位产权房――单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 6．廉租房――廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念，类似于香港的“廉租房”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 7．私房――私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住房。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人与家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。第三讲土地开发利用国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行基本农田保护制度。《山东省实施＜土地管理法＞办法》1999年8月22日通过，公布之日施行。一、开发利用总体规划的审批。土地利用总体规划按下列规定审批： 1、省土地利用总体规划，报国务院批准； 2、省人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省人民政府审查同意后，报国务院批准； 3、本条第一项、第二项规定以外的土地利用总体规划，逐级报省人民政府批准。其中，县级人民政府所在地的乡（镇）与省人民政府指定的乡（镇）以外的其他乡（镇）的土利用总体规划，经县级人民政府审查，由省人民政府授权设区的市人民政府、地区行政公署批准，报省人民政府备案。土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。二、耕地开垦费的缴纳标准。耕地开垦费按下列标准缴纳： 1、经批准占用基本农田的，按被占用耕地前三年平均年产值的十至十二倍缴纳； 2、经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。耕地开垦费不得减免，建设单位应当将其作为建设用地成本列入建设项目总投资。三、建设用地规模范围内的土地审批权限在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，具体建设项目使用国有建设用地及国有未利用土地，按照下列权限输审批手续： 1、占用土地二公顷以下的，由市、县人民政府批准，逐级报省人民政府备案； 2、占用土地二公顷以上八公顷以下的，由设区的市人民政府、地区行政公署批准，报省人民政府备案； 3、占用土地八公顷以上的，由省人民政府批准。国家重点建设项目、军事设施与跨省的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用土地的，报国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市与村庄、集镇建设用地规模范围外单独选址的建设项目用地，应当报国务院或者省人民政府批准。四、农村宅基地审批标准《土地管理法》第四十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅，必须符合乡（镇）土地利用总体规划，结合旧村改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地与山坡荒地，严格控制占用农用地。新建宅基地面积限额为： 1、城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过一百六十六平方米； 2、平原地区的村庄，每户面积不得超过二百平方米。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方米； 3、山地丘岭区，村址在平原地上的，每户面积一百三十二平方米；在山坡薄地上的，每户面积可以适当放宽，但最多不得超过二百六十四平方