市场比较法课后作业解答(仅供参考).docxVIP

市场比较法课后作业答案（仅供参考）1、某房地产估价所，拟采用市场法评估某宗房地产，从众多交易中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下所表示：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000 m21200 m29687.6平房英尺成交价格240万人民币300美元/m2243万人民币成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5％0％0％状况因素0％＋2％＋5％经调查已知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲为分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，期间月利率为1％，第二年末又付款72万元，期间月利率为1.05％。又知，200年8月初美元与人民币的市场汇率1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8％。2002年内逐月上涨1.0％，2003年逐月上涨1.2％。并知1 m2＝10.764 ft2。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价。解题思路：采用市场比较法，先进行建立可比价格基础，然后进行四个方面的修正，采用平均数法测算价格。解：1）计算交易案例的实际成交价格：A:96+72/(1+1%)12+72/[(1+1%)12(1+1.05%)12]=2162653.27人民币元B：300×8.5=2550人民币元/m22）交易案例的实际成交的单价为：A: 2162653.27/1000=2162.65人民币元/m2B：2550人民币元/m2C：243×104/（9687.6÷10.764）=2700人民币元/m23）各可比实例比准价格A：2162.65×100/（100-5）×（1-0.8%）2×（1+1.0%）12×（1+1.2%）7=2744.14人民币元/m2B：2550×（1+1.0%）5×（1+1.2%）7×100/102=2856.34人民币元/m2C: 2700×（1+1.2%）6×100/105=2762.22人民币元/m24)待估案例的价格为：（2744.14+2856.34+2762.22）/3=2787.57人民币元/m22、为评估某写字楼2004年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表：表可比实例情况可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000元/m2650美元/m25500元/m2成交日期2004年1月1日2004年3月1日2004年7月1日交易情况＋2％＋5％－3％房地产状况－8％－4％＋6％在表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。令假设人民币与美元的市场汇率2004年3月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年2月1日基本保持不变，2004年2月1日至2004年5月1日平均每月比上月下降1％，以后平均每月比上月上升0.5％。试利用上述资料测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格。解题思路：采用市场比较法，先进行建立可比价格基础，然后进行四个方面的修正，采用平均数法测算价格。(1)计算公式：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数(2)比准价格＝5300.51人民币元/m2(3)比准价格＝5378.13人民币元/m24)比准价格＝5429.79人民币元/m2(5)将上述每个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则：估价对象价格（单价）＝（5300.51+5378.13+5429.79）÷3＝5369.48人民币元/m23、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期，见下表可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日（2）交易情况的分析判断结果，见下表可比实例A可比实例B可比实例C交易情况＋3％－1％＋2％表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月币上月上涨1.2％，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月币上月上涨1.8％。（4）房地产状况的比较判断结果，见下表房地产状况可比实例A可比实例B可比实例C因素1＋2％＋4％0因素2－3％－1％＋5％因素3＋6％＋2％－3％房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素