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目录第一章房地产开发与经营概述第二章房地产开发市场调查与细分第三章房地产开发项目策划第四章房地产开发投资第五章房地产开发可行性研究第六章房地产用地取得与开发第七章国有土地上房屋征收第八章房地产开发项目建设过程第九章房地产销售经营第十章房地产租赁经营第十一章房地产开发经营税收第十二章房地产经营效益分析第十三章房地产开发与经营风险第一章房地产开发与经营概述1.1.1房地产的概念与分类概念：房地产是我国独有的概念，国际上一般称之为不动产。所谓不动产是指不能移动的物，移动后会改变原来的性质、形状和失去原有的价值。如土地、建筑物和构筑物等，其法律意义在于：不动产转移时，必须到国家指定的机关进行登记，其转移才具有法律效力。 不可移动性分类按房地产开发程度分类，一般可分为：生地毛地熟地在建工程现房（含土地） 31.2.2房地产开发的形式按开发区域的性质分：旧城改造和新区开发A.旧城改造，实际上是城市功能的再开发B.新区开发。1.2.3房地产开发的主要参与者房地产开发企业、政府有关部门、建筑承包商、金融机构、房地产中介机构1.2.4房地产开发程序1.2.4.2前期准备工作阶段（3）工程勘察与设计工程设计一般包括初步设计和施工图设计两种，对重大项目、特殊项目或专业性强、要求高的项目可在二者之间加入扩大初步设计（也称技术设计）1.2.4.2前期准备工作阶段（4）施工现场的三通一平与七通一平所谓三通，是指通电、通水及通道路。七通是指通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热、通邮。一平是指平整土地。1.3房地产经营概述1.3.1地产经营我国土地经营主要通过以下三个途径进行：1.通过土地使用权出让获得土地收益2.通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押过程中获得收益3.实行土地年租制第二章房地产开发市场调查与细分2.1.3房地产市场调查的内容 展开1.房地产市场环境调查:政治法律环境+经济环境+社会文化环境+社区环境2.房地产市场需求调查：房地产消费者+房地产消费动机+房地产消费行为3.房地产市场供给调查：4个行情调查现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况建筑设计及施工企业的有关情况4.房地产市场营销活动调查：4个 房地产市场竞争情况调查 房地产价格调查 房地产促销调查房地产营销渠道调查2.2.1房地产市场调查的方法分类 1.按调查对象划分：普查+重点抽查+抽样调查 2.按调查对象所采用的具体方法来划分：访问法+观察法+实验法2.3.1房地产市场细分的概念市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体——子市场，使企业能够从中认定目标市场的过程和策略这一过程和策略在房地产市场营销中的具体应用，则则称之为房地产市场划分。2.3.2房地产市场细分的原则房地产市场细分应遵循以下原则可测量性可进入性可盈利性可行性2.3.3房地产市场细分的依据对房地产市场进行细分的依据主要有：地理细分人口细分心理细分行为细分第三章房地产开发项目策划3.1.2房地产开发项目策划的基本特性房地产开发项目策划具有如下基本特性：地域性创新性系统性前瞻性市场性操作性3.1.5房地产开发项目策划的模式概念策划模式“卖点群”策划模式等值策划模式3.2.4.2写字楼项目对区位选择的要求接近其他商业和办公设施交通方便快捷周围环境优良3.3.2房地产周期房地产周期：扩张与收缩两大过程，循环往复 复苏-繁荣-衰退-萧条 四个阶段3.4房地产开发项目定位 论述 重点概念：房地产开发项目定位是指房地产开发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。房地产开发项目定位包括产品定位客户定位形象定位品牌定位营销定位物业服务定位第四章房地产开发投资4.1.3房地产投资的分类2.按房地产投资形式划分，可分为直接投资和间接投资两种直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。间接投资是主要指资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券等。4.1.4房地产投资的优缺点1.房地产投资的优点：相对较高的收