中山城中村更新研究.docVIP

项目概况 一、项目背景 由于村镇经济发达，在自上而下、自下而上两种动力的综合作用下，中山的城市化一直呈现快速发展的势头。与快速城市化相伴而生的是：中山城中村数量巨大，且蔓延增长的速度迅速。城中村已经成为影响中心城区提高土地资源利用效率、城市有序规划建设、构建和谐社会的重要不利因素。 第一部分 现状与问题篇 一、现状特征 2、双重发展动力机制 在形成机制上，两种力量推动城中村的形成和发展。 一方面是城市的空间拓展将乡村包围形成城中村。这类似于珠江三角洲其他城市，如广州、深圳的城中村。由于城中村在地域上已经纳入城市空间范围，但是未被纳入城市的统一规划、建设与管理，城中村与城市在行政、人口、经济、土地、规划建设等方面与城市形成明显差异，城中村问题突出，城与村之间矛盾大。主城区的城中村上述特征比较明显。另一方面是由于乡镇经济的发展、建设用地的扩展，由村演变为城，形成村城界线不明显的“村中城”。经济发达的乡镇地区，其建设发展曾主要以村为主体，随着村镇经济发展水平的增强，村镇建设水平不断提高、规模逐渐扩大，逐步演变成为带有乡村特色的城市型地区。城市和村庄没有明显界线，城村矛盾不突出，但城市建设水平较低。 3、经济、社会结构独特 在原来政企不分的村集体基础上，结合村改居工程，目前中心城区大部分城中村（占总数的70%以上）已建立了股份公司，管理村集体的经济事务，而社会事务则大部分移交到居委会管理。由于集体办企业有国企类似的体制问题，大部分村的股份公司本身并不经营实业，而是将厂房、商铺等房产出租给其他企业或个人使用，从中收取租金。从调研的资料分析，村集体的主要收入依次是：厂房（仓库）出租、集体建设用地出租、商铺出租、农用地出租。村民的收入结构与村集体有所不同，其主要收入来源分别是：物业出租、就业收入、创业收入、集体分红。 在社会结构方面，大比例的外来人口是珠江三角洲城中村的显著特征，如深圳南山区大部分城中村居民，外来人口是常住人口20倍以上，而大量城中村原住户籍人口迁出村域在外居住，城中村内房屋的出租屋比例接近90%。与其并存的是村内非正式经济的发达，表现为城中村内商铺、发廊等经营场所林立等。在中山市的中心城区内，城中村房屋大部分用于出租，只有少部分属于自用。从人口统计上看，原村民中约有15～20%居住在旧村内，其余居住在周边的城市小区以及上世纪90年代中后期分配的宅基地上兴建的住房内。因此，城中村中现有的居民主体是外来人口，外来人口根据来源地域、亲属关系形成了自成体系的社会交往圈子。在外来人口大量集聚的村，外来人口甚至自发选出了自己的“村委会”和“村长”以实现自我管理。流动人口的60%居住在厂企外，而居住厂企外的外来人口其中又有80%以上居住在城中村。 5、建设强度相对较低 与城中村违章违法建筑相对少的特征对应，中山城中村的建设强度与珠江三角洲核心区其他城市相比相对较低。广州、深圳大部分城中村容积率在3.0以上，如南山官龙为3.01，新围为3.46。佛山简村，村占地面积为8.7万平方米，建筑面积约14万平方米，建筑容积率约为1.6；东莞城中村建设容积率也大都在1.6以上。据项目组初步调查，中山城中村容积率大都在1.5以下，其中大部分在1.0左右。因此，中山城中村建设强度不但远远低于广州、深圳的一般水平，也低于佛山和东莞的水平。 6、产权状况复杂 由于中山在农村土地和房产方面的灵活政策，农村宅基地和房产在补交一定数量的出让金后，宅基地可以由集体所有转为国有，房产证也可以相应变换。转换为国有后宅基地及其附着房产可以进入市场流通。由于这一灵活政策执行的时间较长，导致有比较大量的宅基地和民房的所有者不是原村民，而是城市居民或外来人员。这样，城中村的改造范围内，不仅有政府征地后形成的规模较大国有地块及其物业也有面积很小的国有地块及民房，这使得中山城中村内的产权状况异常复杂。 二、城中村的分类 城中村尽管有很多共性，深入调查研究却发现，各个村之间存在很大的差异，城中村在物质空间和社会经济等方面也是存在多样性的。因此，根据城中村的形态、区位与社会经济状况等特征，可以分成不同的类型。 （二）按与城市功能区关系 按与城市功能区关系，城中村可以分为城市中心型、近郊型、远郊型三大类。城市中心型主要分布在东区、石岐两区，如柏山、基边等村。近郊型主要分布在东区、石岐区和南区北部，火炬区中部，如张溪、白沙湾等村。远郊区主要分布在周边镇区如南朗、沙溪、大涌、港口、五桂山北部以及火炬东部、南部，南区南部等地，如港口民主村、南区北台村等。 （三）按拓展状态 按城中村拓展状态，可以分为稳定型、拓展型、潜在型。稳定型已经没有可建设用地，同时受到较严格的规划建设管理控制，这类村主要分布在城市中心区，与上述城市中心型大致对应，如柏山、厚兴等村。拓展型城中村还有部分可建设用地，由