购物中心提升坪效及9大策略.docVIP

购物中心提升坪效的9大策略 是坪效，还是平效？ “平效”就是指终端卖场1平米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准。坪效最早是零售业中使用的概念。是台湾经常拿来计算商场经营效益的指标， 指的是每坪的面积可以产出多少营业额（营业额÷卖场所占总坪数）。 大陆在谈到“坪效”时，往往按约定俗成的是指“平效”，也就是单位平方米的产出效率。因为一坪约等于3.3平方米，所以如果是与台湾人谈坪效的话，需要先统一下说的单位是“坪”还是“平”。 单位平效是指单位平方米的面积上实现的销售额。这个参数的应用要比饱和指数广泛得多的多。 假设条件是在现有商业区域内，不会存在大幅增加新的商业面积或者竞争对手时。也就是说在商业面积固定不变的情况下，通过比较单位面积的营业额，简称平效来比较营业空间的效率的高低。平效越高说明此区域的商业环境越好顾客的消费能力越强，开业后成功的概率也越高，平效过低则说明此区域的商业消费的活力或者能力不够。 在这里，需要特别注意一下与饱和度的区别。饱和度的假设前提之前提到过，是针对同一种产品或者同样一种业态的店铺，在面对完全一样的外部销售环境的情况下的预估营业额的比较。越高表示竞争越激烈，低则表示有市场进入的空间。饱和度是预估的营业额，而平效是经营的结果。 （请记住以下就足够了，平效是大陆通常的说法，但是来源于台湾的坪效。而坪效和平效的说法是表达的同样一个问题，单位面积可以产出的营业额。只不过区别在于计量的单位不同，就像“米”和“厘米”都是表示长度，但是长度的单位不同是一样的道理。） 坪效与租金 由于店铺运营中的成本包括租金，而坪效是传统品牌门店经营中需要重点关注重点。在人流密集的繁华商业区域，用最小的门店面积实现营业额最大化是保障高坪效的最有效办法，因此街店形式成为传统品牌在一线城市顶级商圈的首选。街店的人流密集，可实现在单位面积上销售更多商品的目的。对于不同的业态来说，租金在经营成本中所占的比例差别巨大。 影响坪效的因素 对于连锁行业的门店来说虽然门店的最核心指标是利润，但坪效却是最能够代表店铺的竞争力高低的数值，这是一个可以在各连锁行业内部的不同门店之间相互比较的指标，是能够更地体现各门店的基本竞争力的一个关键参考指标。 既然坪效在考核门店的竞争力时其重要性如此之大，那么我们如何来把握它呢？要想有效把握门店的坪效，就要了解影响门店的坪效的因素有哪些？哪些是关键因素？ 首先，影响门店坪效的自然是其分子和分母了，作为坪效的分子是总销售额、分母则是经营面积，也就是说，总销售额一定时，经营面积越小，则坪效越大；同样的，当经营面积一定时，则销售额越大，坪效就越高。所以，我们在提高坪效时，主要需要考虑如何在既定的面积中，让销售额进一步提高，这样我们可以直接提高坪效；另外如果我们发现就周边商圈的市场潜力来看，我们已经挖掘得差不多了，进一步提升总销售已经没有什么希望了，此时我们则可以考虑通过压缩经营面积来提升坪效。这两种思路都是我们在日常提升门店坪效时最常用的。其次，在考虑了影响坪效的最直接因素以后，接下来我们需要思考的是影响这些直接因素的次一级因素又有哪些，哪些是关键的？我们认为，门店的布局和动线设计是同时影响门店销售和有效经营面积的两个关键因素。如果门店布局合理，各个品类的面积结构与消费者的需求结构基本匹配，那么此时我们就可以指望门店的整个商品结构群体现出较强的吸客能力，反之，如果门店的布局不合理，有些品类占用面积太多，但是无论是销售贡献还是吸引客流的贡献都很微弱，而有些品类的经营面积则又明显不足，使得消费者没有得到应有的足够多的商品选择权，此时这些潜在的消费者购买需求则会流失，如果一家门店明显出现这样的局面的话，那么这家门店的实际坪效一定是与其理论坪效值差距很远的，只有当门店的各品类的经营面积与其销售基本匹配时，门店的经营潜力才有可能得到最大化的挖掘。同样的，如果一家门店的动线设计合理，能够让顾客不知不觉地在门店中走足够长的线路，使得门店中的每个商品在顾客面前的曝光度都相对比较高的话，那么，很显然，这家门店的有效经营面积也就比较大，其有效经营面积占总经营面积的占比（经营面积有效率）也就比较高，此时它的销售机会自然也就多一些，单位坪效也就必然要高一些。反之，如果动线设计不合理，人为设计了很长的动线，但是顾客不买账，购物时常常抱怨或者干脆就不来购物，或者动线设计过于简单，顾客总是浅浅地在门店走马观花，门店到处都是死角、都是顾客很少光顾的地方，这也就意味着这家门店的经营面积有效率太低，此时门店的坪效一定是很低的，一定是远远低于其潜在的理论值的。再次，门店各部类、各品类的坪效，也对总坪效影响非常大。在门店布局设计和动线设计都比较合理以后，我们还得关注各个部类、各个品类的坪效如何，这些部类所占用的经营面积是否与其所贡献的