房地产市场刚性需求究竟有多大.docVIP

房地产市场刚性需求究竟有多大？ 谈起房地产市场，几乎人人都在谈论刚性需求，似乎刚性需求成为市场的主要支撑力量，成了一些人支持房价只涨不跌的主要依据。刚需到底是什么？潜力有多大？需要进行深入的研究和测算。本文试图估算我国“十二五”时期城镇房地产市场的刚性需求量，并不涉及城镇居民的实际购买能力，因此并不预测房价涨跌。 一、房地产市场刚性需求的定义与划分 1、经济学定义 经济学中，刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即需求弹性较小的需求，这些商品一般是指“必须品”，比如食盐。需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。刚性需求可以理解为绝对需求，也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。 2、房地产市场的三种需求 房地产市场的需求是指家庭在一定的收入、价格及其他对住房需求存在影响的因素作用下，有能力获取且愿意选择住房。有两个必要条件:一是“需要”，即家庭有选择该住房的愿望；二是有货币支付能力，即在收入、价格和其他约束条件下有能力获得该住房。 房地产市场需求大致分为三类：刚性需求和投机需求，同时投资需求介于二者之间，分别与二者相重叠。刚性需求和投机需求在目的、交易成本、资金占用时间和稳定性上区别很大。居民为了满足自身的消费和再生产而产生的商品和服务需求为刚性需求；不是为了满足自身消费和生产投入，购买的目的是为了卖出，从中牟利，则属于投机需求。 3、房地产市场刚性需求的范畴界定 由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。 具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大；同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视；此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。 由此可见，房地产市场的刚性需求主要包括城镇中新增家庭、移居到城市的家庭、拆迁家庭和改善住房的家庭。由于拆迁家庭受相关城市规划影响较大，而且有相关政策性补偿，因此，本文不对其进行测算。 二、“十二五”期间我国刚性需求规模的测算 1、城镇中的新增家庭 由于现代人的家庭观念的转变，青年夫妇绝大多数会在新婚后离开各自父母家庭，组建新的家庭。由此产生的需求构成刚性需求的一个主要部分。根据对上海市个人购买商品房情况的一项统计调查结果表明：年龄25岁—39岁人口成为1997年以来个人买房最强的消费群体，占个人买房比例的61.1%。其中25岁—34岁这部分人群正值适婚年龄。 根据2008年全国人口变动情况抽样调查样本数据，20岁—29岁的男、女青年分别占总人口比重的6.57%和6.77%。考虑到2008年全国人口为13.28亿人，城镇化率为45.68%，则城镇男、女青年人口分别约为3985万人和4107万人。因此，考虑到城镇中适婚青年比例低于农村，初步预计，城镇中新增家庭数量约为3000万户。 根据2008年的抽样数据显示，15岁—19岁的男、女青年分别占总人口比重的4.19%和3.68%，约为2541万和2232万人，由于这个年龄段的部分人口将在“十二五”期末进入适婚年龄，约为300万户，因此，预计“十二五”期间城镇中新增家庭数量总量在3300万户左右。 2、城市化进程带来的城镇新增人口 改革开放以来，我国的城镇化取得了举世瞩目的成就，城镇化率从1978年的17.9%上升至2010年的47.5%。城乡人口流动增加，城市外来人口呈现逐渐增大的趋势。国务院总理温家宝在今年的政府工作报告中明确指出，“十二五”时期要积极稳妥推进城镇化，城镇化率从47.5%提高到51.5%。城市化率平均每年增长0.8个百分点， 由于中国的户籍管理制度，城镇新增人口主要分为两类：一是获得城镇户籍身份的新增人口；二是那些虽然未取得城镇户籍身份，但在城镇中实现就业的流动人口。根据国家发改委秘书长杨伟民的分析，我国现有城市化率的统计口径，包括了1.45亿左右在城市生活6个月以上，但没享受到和城市居民等同的公共福利和政治权利待遇的农民工，也包括约1.4亿在镇区生活但从事务农的农业户籍人口，这些并没有真正转变身份的人口约占城镇总人口的一半。因此，由于城市化率提高带来的新增人口中可能至少有一半人不能取得城镇户籍身份。 据统计，2009年我国平均家庭户规模为3.15人/户，由此“十二五”期间每年新增的1000万城镇居民粗略可以估计为300万户家庭，五年累计约1500万户；预计能取得城镇户籍身份的为750