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学习情境八 财产税税额计算与申报 【教学目的和要求】　　通过学习应掌握财产税制的基本征税制度，特别是每一个财产税的征税范围、计税依据、适用税率规定及应纳税额的计算；熟悉有关财产税的税收优惠政策并能准确进行财产税各税种的纳税申报。【教学重点与难点】　　本章重点是房产税、契税的计算及纳税人的确定，难点是契税计税依据的确定。【教学方法与手段】　　主要通过课堂教授方法，案例分析法，并辅之以校内实训和校外实训。【教学时数】　　需用8课时，其中课堂讲授6课时，校内实训1课时，校外实训1课时。【教学内容】 子情境一 房产税税额计算与申报 项目一 房产税税额计算与申报知识准备【知识准备】　　（一）房产税的纳税人 　　房产税以房屋产权的所有人为纳税人。具体规定如下：产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 　　（二）房产税的征税对象及征税范围 　　房产税的征税对象是房产。房产是以房屋形态表现的财产，是指有屋面和围护结构 ( 有墙或两边有柱 ) ，能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 　　房产税的征税范围是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。其中：城市是指经国务院批准建立的市，包括市区和郊区；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指省人民政府批准设立的建制镇，征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 　　（三）房产税的计税依据和税率 　　1. 房产税的计税依据 　　房产税的计税依据为房产的计税余值和租金收入。 　　（ 1 ） 对于经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。房产余值是指房产原值一次减除 10 ％～ 30 ％后的余值作为计税依据。具体减除幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。房产的原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按照规定调整房产原值，对于没有房产原值或房产原值明显不合理的，由房产所在地的税务机关参照同类房屋核定其房产原值。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 　　（ 2 ）对于出租的房屋，以房屋租金收入为房产税的计税依据。租金包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租的，应根据当地房地产的租金水平，确定一个标准租金额计征。 　　（ 3 ）纳税人以房产联营、投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据；以房产联营、投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，应由出租方以租金收入为计税依据计税；融资租赁房产的，以房产余值为计税依据计税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 　　2. 房产税的税率 　　房产税采用比例税率，分别按从价计征和从租计征设置了两种税率： 　　从价计征的，税率为 1.2 ％；从租计征的，税率为 12 ％。对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按 4% 的税率征收房产税。 　　（四）房产税的征收管理 　　1 ．房产税的减免税 　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。是指这些单位本身的办公用房和公务用房。 　　(2) 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 　　(3) 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 　　(4) 个人拥有的非营业用的房产。 　　(5) 供热企业生产用房产暂免征税。 　　(6) 经财政部批准减免税的其他房产，具体包括：因损毁不堪使用的房屋和危险房屋；房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税；基建工地的临时性房屋免税；企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税；房地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产谁。 　　2. 纳税义务发生时间 　　(1) 将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税； 　　(2) 自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起，计征房产税； 　　(3) 委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起纳税。对纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起按规定计征房产税； 　　(4) 购置新建商品房，自房屋交付使用次月起计征房产税； 　　(5) 购置存量房,自办理房屋