农村宅基地管理初探.docx

农村宅基地管理初探——以江苏省如皋市的实践探索为例农村宅基地是指农村集体经济组织为满足本组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要，而分配给农民使用的住宅用地和附属用地，其制度安排是农民居住权实现的重要保障。但随着城镇化、工业化和农业现代化的推进，现有的制度已不能适应发展的需要，因而，加强农村宅基地管理，实行宅基地制度创新，建立完善相关配套制度和政策，是当务之急。笔者结合江苏省如皋市实际谈一谈如何加强农村宅基地管理。一、现行宅基地管理面临的主要问题农村宅基地的使用与管理是困扰基层国土资源管理部门的主要问题之一，也是当前农村工作中难度最大的问题之一。纵观宅基地管理，主要存在以下问题：一是土地指标紧缺。宅基地要想合法合规，必须符合村镇规划，尤其是土地利用总体规划。在允许建设区内建房，按照现行政策，必须办理农转用手续，而目前实际情况是，计划指标异常紧缺，地方政府囿于经济社会发展需求，将有限的指标用于工业和商住开发，严重挤占了宅基地发展的空间。二是宗地权属难以理清。农民在村（居）统一的集中居住点建房，房屋的财产所有权是自己的，但是土地所有权却属于当地组集体的。以流转方式获得的宅基地使用权，必须以租金方式支付给原承包经营权人。《土地管理法》和《农村土地承包法》规定，耕地的承包期为30年；十七届三中全会《决定》中没有采用“承包期多少年”的说法，而是用了一新的表达方式，“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”，因此没有权源的宅基地必须永远支付租金。三是“空心村”、“一户多宅”现象。近年来，随着经济发展和城镇化进程加快，农村人口逐步向城镇集中，导致农村空闲宅基地现象普遍存在，尤其是偏远或交通不便地区，空置现象尤为普遍，形成“空心村”。同时，由于规划不完善、监管不到位、农民思想观念滞后和经济利益驱动，客观上形成了大量的“一户多宅”。二、如皋市宅基地管理制度改革思路和主要做法如皋市建设用地面积38879.3公顷，占全市土地总面积的24.7%，而其中宅基地面积25651.6公顷，占建设用地面积的65.98%。宅基地的废弃、闲置、低效利用，在一定程度上加大了建设用地指标控制和耕地保护的压力。2009年以来，如皋市大力推进城乡建设用地增减挂钩和万顷良田建设工程，鼓励有条件地区推进村庄的整体搬迁和集中居住。2013年以来，以中农办土地征使用制度改革试点以及南通陆海统筹发展综合配套改革试验区试点为契机，如皋出台了《关于推进土地征使用制度改革构建土地增值收益分配机制的意见》（皋委发〔2013〕31号）指导性文件，大力推进土地征使用制度改革和农村宅基地退出机制建设，通过村庄土地整理，盘活以农村宅基地为重点的集体建设用地，实现农村集体建设用地指标和规划空间的“两个异地整合”。一是积极探索农民宅基地退出机制。农民宅基地退出机制2013年首先在如皋市白蒲镇开展试点，主要通过引导有需求的农民放弃宅基地，拆除原住房，进城进镇居住，取得了初步成效，其做法在《江苏农村改革试验工作动态》简报中进行刊载。2014年白蒲镇所有村（居）开展试点的同时，在如皋经济技术开发区（城北街道）和高新科技产业园区（城南街道）扩大试点推进，构建农民宅基地退出补偿和农民原有住房置换城镇住房机制。如皋经济技术开发区（城北街道）在结合区域位置和房屋面积等多方因素的考虑下，出台政策给予农民宅基地退出农户除享受拆迁补偿政策外，按退出农户房屋面积给予每平方280-400元的补偿，再结合农业人口数量给予每人2700元的宅基地使用权退出补偿，整理退出的宅基地复垦后仍由农户自行耕种。通过农民宅基地退出政策补偿激励机制的建立，全市累计退出农民宅基地使用权的1076 户，复垦建设用地888.1 亩。二是积极探索土地增值收益分配机制。如皋经济技术开发区（城北街道）探索将征收土地和整合农村建设土地的收益，按一定比例结算到村，并通过推进社区股份合作制改革，建立土地增值收益在农村集体和农民之间的分配机制，保障村集体和农民收益持续增长。目前经济技术开发区（城北街道）已经出台关于土地整理、土地出让收益、固定资产经营收益和投资收益等方面分配的《实施意见》，土地整理收益按照农保区、工业园区和城区内的村社区分别给予每亩4000、5000、10000元；土地出让收益按照村集体建设用地被用于城区开发的按照4.8万元/亩、用于公益事业和工业项目的给予1.8万元/亩、未利用的按照9000元/亩一次性补偿到村（居）；固定资产经营性收益是每年按照搬迁安置人口配置商业用房给村经营，其收益的40%用于村社区股份合作社进行分配；投资性收益是指村（社区）投资开发区财政按照年利率6%保底收益结算给村，目前正有序组织实施。2013年共实施10村（居），2014年在全镇35个村（居）全面推开。实行股份制改革，把村（居）集体经济组织的经营性资产量化到每个集体经