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浅谈政府回购经济适用住房的合法性及对欲购 经济适用住房购房人的影响 北京市京剑律师事务所 金翔律师 前一段时间北京市政府在《2006-2010年北京住房建设规划》（公示稿）（以下简称“公示稿”）中提出的“关于政府回购经济适用住房的‘内循环’流转模式的设想”，让经济适用住房再次成为焦点问题，经济适用住房该不该回购也成了社会各界争论的热点话题，虽然这些话题是由前述公示稿公布后所引起的，但经过一阵热烈的争论后，《北京住房建设规划（2006-2010）》（以下简称“新规划”）现已经市政府批准，已由北京市规划委员会于2006年11月3日正式的向社会作了公布。 在新规划中，已将经济适用住房的流转政策明确为：对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括“内循环”在内的相关制度。加强建设、销售、流转全过程管理，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为，切实发挥经济适用住房的保障作用，真正解决低收入家庭的基本住房需求。在新规划中所讲的对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括“内循环”在内的相关制度中该内循环本身就包括经济适用住房不得直接上市，由政府回购的政策。由此可见，新规划中的内容已经完全包含了公示稿中的内容。有的读者认为，新规划正式公布后，公示稿中的关于政府回购经济适用住房的说法已经取消，笔者在此提醒大家这种观点是完全错误的，新规划中的内容要比公示稿中的内容宽泛，并且“相关制度”从目前来讲是不确定的，它包含将来可能会有很多陆续建立的相关制度。 笔者作为一名执业多年的律师，对于北京的经济适用住房的开始建设、发展到目前出现的种种问题，均是非常清楚的。就笔者的个人观点来看，笔者是非常赞成政府将来实行回购经济适用住房的内循环流转模式的。作为律师，笔者下面就从法律上来分析讨论一下政府回购经济适用房的合法性及政府回购经济适用房对购房者可能产生的相关影响发表一些自己粗浅的看法。 一、政府回购经济适用住房的法律依据。 （一）经济适用住房的概念。 中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会，中华人民共和国国土资源部、中国人民银行共同出台的《经济适用住房管理办法》（以下简称该“办法”）已于2004年5月13日向社会公布并开始实施。该办法第二条明确规定：本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 （二）国家对经济适用住房实行的优惠政策。 《经济适用住房管理办法》第二章优惠政策是这样规定的：第九条：“经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。” 第十条：“经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。” 第十一条：“购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。 经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。” 第十二条：“用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。” (三)政府回购经济适用住房的法律依据。 1994年全国人大常委会通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条明确规定：“ 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。” 而经济适用住房使用的土地均是国家划拨土地，依据上述法律规定，经济适用住房转让时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。由此可见，购房人虽然购买了经济适用住房，但由于土地是划拨的，土地的所有权仍在国家，只不过土地使用权购房人可以无偿使用，无偿使用多长时间并没有明确。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条第二款规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”依据该法条的规定，经济适用住房的土地使用期限是无固定的使用期限，该具体的无偿使用期限的具体时间的决定权应当说仍然掌握在政府的手中，由于经济适用住房是一种保障性质的商品房，其使用者的范围应当是在中低收入范围的人群，若经济适用住房的购买者入住若干年时间后，其经济收入已不属于中低收入者的范围，其这时候仍然使用经济适用住房或者其有权利将经济适用住