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商业经济测算简介 一、经济测算的财务逻辑： 按财务逻辑来划分，经济测算可分为以下6 块：经营收入、经营支出、相关税费、经营利 润、所得税、净利润。 1、 经营收入：主要包括两大部分，分别是销售收入和经营性收入。 1.1 销售收入：是绝大多数项目的主要收入来源； 1.2 经营性收入：针对自持性物业来讲，如商场中的租金收入、广告收入、停车位收入、 管理费等； 2、 经营支出：可划分为两大块，分别为项目开发直接成本、期间费用。 2.1、 项目开发直接成本：是指项目开发过程中的直接有形投入，具体又可以划分为六 个小类，分别包括：土地费用、前期工程费、城建费用、建安费用、室外工程费、 不可预见费等； 开发直接成本汇总 成本项目 备注 开发商所承担的土地出让金及办理出让手续所缴纳的各项费用 土地费用 总和 为建设项目需要服务的规划、设计、项目可行性研究、水文地质 前期工程费用 勘查、测绘、场地平整费等支出的各项费用 城建基础设施配套费、工程定额测定费、工程质量监督费、新型 城建费用 墙体材料专项费等 用于建安工程建设的总成本费用；主要包括建筑工程费、设备及 建安费用 安装工程费以及室内装修工程费等 建筑物2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路景观等工程 室外工程费 建设费用 与项目自身开发建设复杂程度、未来面临的风险大小及前述各项 不可预见费 费用估算的准确程度等因素有关，以上述各项费用之和的3%~7% 估算 2.2、 开发期间费用：可分为管理费用、财务费用、销售费用等。 开发期间费用 费用项目 备注 管理费用 项目运营团队进行企业管理和组织生产经营活动所发生的各项费用 指企业在项目开发过程中为筹集资金而发生的各项费用，包括企业 财务费用 生产经营期间发生的利息支出，汇兑净损失等 销售费用 项目销售过程中进行推广的广告费用及销售代理等费用总和 注：经营支出分2 种，一种是持续性的支出，一种是节点性的支出。持续性支出如管理费用， 每年都会产生；节点性支出如商场一次工程改造费用，这种节点任务制产生的费用反馈到财 务表格中是要摊销的，例如，工程改造费用为2 千万，花10 年平均摊销，就相当于每年200 万的费用，而不是第一年的时候直接算200 万。 3、 相关税费：营业税及其附加税种，在经济测算过程中一般选取项目总销售额的5.65%进行 计算；不同行业项目，税费科目也不尽相同，不管经营支出是否大于经营收入，都和收 入成比例关系。 4、 经营利润：经营利润=经营收入-经营支出-相关税费 5、 所得税：企业为项目的利润收入所缴纳的税费，收费标准按照项目利润总额的25%收取。 因此此项税种的缴纳额度变动较大。 6、 净利润：净利润=经营利润-所得税 二、经济测算的套表介绍 经济测算的套表可分为以下五大块：基本信息表、收入表、成本表、财务表、投资表 1、 基本信息表： 1.1 基础数据样本采集（从招投标中得出）：建筑面积、可出租面积，不可出租面积， 实际出租面积，出租率，年租金递增率，每个商铺的