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上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析 ［摘 要］ 在2006年我国修订的30个涉及会计要素计量的准则中，有17个不同程度地采用了公允价值计量模式，其中对投资性房地产明确规定可以采用公允价值进行后续计量。本文选取我国上市公司2007-2009年的年度报告作为样本，对上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状和原因进行分析，并结合实际情况提出在上市公司推广公允价值计量的建议。 ［关键词］ 投资性房地产；公允价值；计量模式 doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 02. 002 ［中图分类号］ f230 ［文献标识码］ a ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）02- 0004- 03 1 公允价值计量方法导入的背景 自２０世纪４０年代末英国提出并使用公允价值概念以来，西方一些国家非常重视对公允价值的研究和应用。近年来，国际会计准则及美国等一些市场经济发达国家的会计准则，纷纷将公允价值作为重要的甚至是首选的计量属性加以运用。我国从１９９７年开始在准则中提倡采用公允价值计量，后来由于对公允价值的应用环境和条件估计不足，在实践中碰到了许多困难，甚至出现了大量的利润操纵现象，影响了资本市场的发展。２００１年后，我国基本上回避了公允价值计量，对一些曾经采用公允价值计量的准则进行了修订，重新回归成本模式。但是随着我国市场经济的发展、资本市场的完善以及国际上对我国市场经济的认可，重新采用公允价值的环境和条件日臻成熟。于是在２００６年新修订的３０个涉及会计要素计量的准则中，有１７个不同程度地采用了公允价值计量模式。显然，从计量属性角度看，公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性，满足信息使用者决策需要。从长远来看，采用公允价值计量模式的上市公司将会不断增多。 新会计准则规定，企业出租或者持有并准备增值后转让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式之一进行计量。公允价值模式计量的采用与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时，公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反映，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。因此，应当鼓励在投资性房地产后续计量中应用公允价值计量模式。 2 投资性房地产中引入公允价值计量模式的优越性 新准则规定了会计要素的5种计量属性，从会计角度看，计量属性反映的是会计要素金额的确定基础，主要包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。其中，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。公允价值的重新引入，使企业提供的信息更有助于未来的决策。其优越性主要表现在以下几个方面。 2.1 反映时间价值，客观真实 公允价值可以反映投资性房地产随时间变化的真实价值。公允价值是客观且动态的计量属性体系，具体表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计量属性，与历史成本价值的静态计量相比，更具动态性。投资性房地产不同于其他资产，有一定的特殊性，公允价值的使用使得企业信息更为透明，有利于公司和其他相关利益者在资本市场获得正确的定价从而为投资和再投资打好基础。新会计准则要求在会计报表中单列“投资性房地产”科目，对于房地产企业的资产进行专门计量，在公允价值模式下不计提折旧、摊销和减值准备，而应当以资产负债表日的公允价值计量，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换日的公允价值大于原账面价值的，作相反分录，从产出的角度强调现在和未来的价值量，从而使企业的利润与净资产价值更加准确地得到计量与披露。 2.2 反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同 公允价值计量的引入反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同，满足了与国际接轨的需要。由于国际会计计量普遍采用公允价值，如果我国的会计准则仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国会计业的发展。市场经济在本质上是公允经济，对公允原则的偏离，必然会给整个国民经济带来负面影响。 2.3 采用公允价值计量模式可以增强企业融资能力 由于目前资金紧张，各家企业尤其是房地产公司的资金需求量巨大，目前大部分房地产公司的资产负债率在７０％左右，如果采用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力。同时，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。在当前的市场条件下，部分大中