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广东恩平·阳光新城洋房产品定位报告 恩平·阳光新城 洋房产品定位报告 谨呈：富盈地产 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 报告结构 市场背景解构 客户需求分析 产品定位 项目本体及属性 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 规划及产品创新 V 锦江新城 恩平旧城区 本案 新平北路 开阳高速 国道325 锦江大道 * 项目地处恩平市未来发展的城市新中心，目前仍属房地产开发陌生区域，周边配套严重缺乏 项目位置： 位于恩平市新平北路以北，京湖大酒店东侧，属于未来恩平城市发展的新中心 1、项目区位 恩平地理区位： 恩平市位于珠江三角洲西南部边缘，东连开平、台山，南邻阳江，西接阳春，北达新兴，距广州180公里。 粤西走廊（325国道）纵贯全市，境内公路四通八达。公路总长800多公里，平均每100平方公里的公路密慢达50多公里。 城市规模及人口： 全市总面积1689平方公里，2007年总人口50万人。另有港澳台同胞12万人，海外华侨42万多人（分布全球50多个国家和地区，是全国著名侨乡）。 资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020年） * 项目地处城市发展区域，距旧城区仅10分钟，远期将发展成为恩平市的中央行政区、中央商务区、中央文教区和中央高尚居住区 2、区位前景 锦江新城——将建设成为恩平市的中央行政区、中央商务区、中央文教区和中央高尚居住区，主要发展金融、商贸、房地产等产业，不接纳工业，规划高标准建设卫生、消防、道路、绿化、休闲等公共设施，是恩平市侨乡文化浓郁的国际化新城区。 资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020年） 数据来源：恩平市规划局、恩平市统计局、恩平市政府信息网 三期开发 四、五期开发 * 新城中心内近千亩规模的大型别墅社区，具备优越的山景和小区自身绿化资源 占地面积： 首期建设总用地1831721.32㎡，总建筑面积248523.89㎡ 用地现状： 一、二期主要发展成为纯独栋别墅，三、四、五期为沿街商铺及高层住宅。现已有近半单位在施工，其中沿湖一排产品已基本完工，可作为项目展示区域对外开放。 另：楼盘南面为贯穿恩平城区的主干道——新平北路。 3、项目概况 新平北路 北靠禾寮山 东侧为村民自建房 南临主干道新平北路 西侧临京湖大酒店 地块四至:外部可利用资源有限，除北侧有山景资源外，整体昭示面较广，有利于打造新城大型高端楼盘 地块四至情况 地块北靠禾寮山,南临新平北路，西侧临京湖大酒店，东侧为村民自建房。 目前地块可通过地块南侧的新平北路（恩平主干道）进入本项目.交通便利,有一定的噪音影响. 北侧部分山景景观,资源一般. 周边现有建筑多为居民用房. 地块周边现状交通体系尚不成熟，但未来规划市政路网及轻轨交通，大交通环境向好。 4、交通体系 地块外部交通： 地块距市中心区仅1.5公里，距距离开阳高速恩平出入口仅6公里，10分钟车程即可到达。 地块南临恩平主干道： 交通较为便利，经开阳高速1小时可到达阳江、开平市区，一小时可到达江门，两小时可到达广州、佛山、湛江等地。 。 远期2015年建成道路： 轨道交通： 《珠三角城际轨道交通同城化规划初步方案构想》中将有城际轻轨经过江门恩平市区，具体建成时间预计在2015年后。 未来将有西部沿海铁路恩平段、台恩高速、北云高速、恩平环城快速干线动工建设 325国道 369省道 广湛高速 276省道 367省道 本案 * 地块位于未来新城中心，目前公共配套缺乏，远期市政配套未有明显增加趋势 5、配套分析 本项目 本案 1 2 3 4 5 6 编号 性质 配套 1 医院 平石医院 2 学校 平富岗小学 3 平石中心小学 4 商业 美怡超市 5 京湖大酒店 6 公共绿化 禾寮山 * 地块综合评价 项目区域房地产开发欠缺，区域价值未被认可，区域发展空间有待提高； 项目规模较大，是未来新城重点项目，价值可期； 目前项目周边配套资源相当匮乏，远期配套未见明显完善； 项目优势资源较少，仅有北侧禾寮山及小区内部绿化湖景资源。 地块分析启示： 项目位于未来新城中心，但目前客户对区域价值认知不足，资源缺乏，如何提高客户对区域价值认可，结合项目现有资源，打造客户需求的项目产品。 引出思考：基于深挖价值的项目产品定位是什么？ 报告结构 项目本体及属性 客户需求分析 产品定位 市场背景解构 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 规划及产品创新 V * 明确项目本体条件，基于此研究项目发展背景，发现问题，寻找产品发展机会点 1 城市背景 城市发展空间 城市区位、人口 城市产业 城市经济 房地产市场发展前景 房地产总体市场 目前市场竞争 2 市场研究 * 全市总面积1689平方