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深圳商务市场新入市项目调研总结 时间：１２月１日下午２：００－５：００ 项目：大中华IFC总裁公寓及东海商务中心 内容：各项目经济技术指标、标准层平面图、项目产品、硬件、软件等方面亮点及可借鉴点、项目缺陷及需规避事项 第一：大中华IFC总裁公寓 一、项目基础资料 位置 深南大道与彩田路交汇处东南角 规模 22484平方米，275户，30层（1—4商业，5层花园，6—30公寓）， 户型 每层4部电梯11户， 其中每层：6个1房2厅，57.58—63.83平方米 2个2房2厅，75.22-82.03平方米 3个3房2厅，83.07平方米 认筹及优惠 10万认筹金，享受开盘98%优惠 开盘以会员卡号顺序选房 办卡情况 现场报办卡243张，但前100张为空，预计实际办卡不足150张 均价 4万/平米（写字楼报盘3.8万/平米） 装修标准 7000元/平米 开盘 现场报本月中旬 层高 3米 幕墙 双层玻璃，挡热80%，挡紫外线 大堂 每层均设一个酒店大堂 客户 短期以会展中心等客户为主，长期以中心区及项目写字楼客户为主 物业管理费 8元/平米，分体空调 物业管理公司 第一太平戴维斯，其中，希尔顿酒店提供酒店式生活服务 备注： １、样板房自１１月２９日之后，仅针对VIP会员卡客户开放，样板层相关资料及图片待完善。样板房已于12月5日从新对外开放。 二、室内装修标准及材料明细表（大中华国际金融D栋样板房装修标准） 项目 内容 选用品牌 天花 高级乳胶漆 1.多乐士（DULUX）2.立邦（NIPPONPAINT）或同档次品牌 墙面（不含厨卫） 高档墙纸 日本新科 地面（不含厨卫） 高档实木地板 巴洛克生活家或同档次品牌 厨房 装修 墙面、地面高档瓷砖（或大理石） 天花铝扣板吊顶（或造型天花） 诺贝尔或同档次品牌 厨柜 德国原装进口 劳斯（LEICHT） 厨电 微波炉 洗碗机 内置冰箱 抽油烟机 燃气灶+电灶 洗衣机 西门子（SIEMENS） 垃圾处理器 爱适宜（ISE） 卫生间 装修 墙面、地面高档瓷砖（或大理石） 诺贝尔或同档次品牌 洁具 面盘 挂式（墙排水）马桶 杜维维特（DURAVIT） 五金配件 洗手间五金件 汉斯格雅（HANSGROHE） 房门（室内部分） 高档订制实木门或造型门 空调 中央空调 大金(DAIKIN) 灯具 高档金属筒灯 品上或同档次品牌 电气（室内部分） 插座、开关 西门子（SIEMENS） 热水器 中央热水器 百乐满（PALOMAHK） 三、项目营销手法缺陷总结 １、关于样板层展示：前期样板房装修未全部到位，即全面展开宣传推广攻势，并对客户开放，导致样板层精装标准未全部按照现场公式之标准打造，如：橱柜采用很低档材质临时替代劳斯橱柜，使得终端展示效果大打折扣，不仅不能兑现项目承诺，展示精装品质，反而使客户觉得项目“挂羊头卖狗肉”，造成了不良的市场印象。 启示：对于高端客户的营销而言，不论是豪宅还是写字楼，第一印象的展示尤为重要，在展示条件不充分的前提之前，切忌无序无品质的展示，否则引起的不良作用后期重新扭转将大大增加难度。 ２、关于ＶＩＰ办理：项目自对外开放起即可办理１０万元每张的ＶＩＰ卡，后期选房按照先办先选的原则，但是目前ＶＩＰ卡的办理和样板层的展示直接发生了关联，即不办卡不给看样板层，这一做法使得现场绝大多数客户都失去了参观样本层，从而进一步加深对项目的认识，增强购买信心的机会。 启示：ＶＩＰ卡只是客户积累的一种手段，其目的在于帮助洗客及梳理客户诚意度，而样本层展示的目的在于增强客户对项目的信心，是增强客户购买意向的有力手段，不论何种客户类型均是相信“眼见为实”的。因此，在项目营销过程中，还是应该尽量充分展示，逐步分离和选拔客户，特别是像大中华项目本身办卡客户数量有限，现场客户接待量并没有特别大的情况下，不应人为提高门槛。 第二：东海商务中心 一、写字楼基础资料 位置 福田区深南大道7088号项目由办公楼、酒店、商务公寓、商业四大部分组成；其中办公楼2幢，酒店1座，商务公寓2幢，还有约65万平方米的商业 A栋各层建面 低层：1835-1877平米 高层：1722-1897平米 租金 180元/平方米*月起租，整层出租 租赁情况 据现场人员介绍，Ｂ栋现有三位大客户在谈，一家世界500强企业计划预租6层，一家银行预租4层，另一家大客户预租4—6层 层高 4.42米层高，3米净高 柱距 9-12米 装修风格 豪华港式 大堂 一楼大堂，17.5米高，面积约1000平米 A栋28层以上，B栋16层以上设置南北错层企业专属大堂，高8.84米，约100平米 电梯 瑞士Schindler品牌，速度高达6米/秒，采用智能M10选层系