南宁市住房“夹心层”解困路径探索.doc

南宁市住房“夹心层”解困路径探索 在南宁市大力推进以区域性国际城市为核心的城市化建设背景下，南宁市既要保持宜居城市的可持续发展，又要破解城市扩张带来日益繁重的一系列原住居民、来邕工作人员住房问题，而以经济适用房、廉租房为主的保障性住房供应结构已难以适应我市广大低收入家庭的住房支付能力与住房市场价格之间的尖锐矛盾，在经济适用房、廉租房能够覆盖的保障面之外，仍有大量的住房“夹心层”游离在政府保障和市场供给之间。 为解决这些“夹心层”群体的住房困难，在城市扩张与改善民生之间找到一个相对平衡的发展路径，民建南宁市委会同市住房保障与房产管理局的有关部门，于今年5-6月联合开展了关于南宁市住房“夹心层”解困路径的政策研究。在调查中，课题组对广州、杭州、重庆、常州、昆山等地关于解决住房“夹心层”的政策进行了实地考察或资料研究，比照南宁市的实际情况，得到不少有益的启发。但同时，囿于南宁市的城市低收入住房困难家庭住房状况数据匮乏，而采集这些数据是一个涉及房产管理、统计、城区政府等各相关部门，且需要一定周期的系统工程，因此在此次调查中，课题组无法获得准确的现状，基于实事求是的态度，仅就所掌握的资料，在吸收上述各城市颇有实效经验的基础上，为南宁市解决住房“夹心层”的政策方向提供一个框架思路供参考。 一、住房“夹心层”在本课题中的界定 由于商品房价格上涨较快，以及原有住房保障政策仍遗留有较大的“盲区”，南宁市也出现了“夹心层”现象，成为了南宁市住房保障工作必须面对的新问题。为方便阐述，现将住房“夹心层”在本课题中的界定作如下说明。 （一）以市区常住人口为研究对象，包括原住居民和来邕工作群体。 （二）本课题所指的住房“夹心层”，是指既不符合廉租房申请条件，又买不起经济适用住房的低收入住房困难家庭，以及随着社会经济的发展，那些既不符合经济适用房申请条件，又买不起商品房的中低收入住房困难家庭。 根据南宁市的实际，本课题对第一个“夹心层”（即既不符合廉租房申请条件，又买不起经济适用住房的低收入住房困难家庭）称为“内夹心层”；对第二个“夹心层”（即既不符合经济适用房申请条件，又买不起商品房的中低收入住房困难家庭）称为“外夹心层”。 （三）两个“夹心层”的收入界定。 1、“内夹心层”按2009年的廉租房、经适房的收入保障标准，“内夹心层”家庭人均收入大致介于上年本市城镇人均可支配收入的60%—80%之间，即8900元—11400元之间。因住房保障的户籍准入条件限制，“内夹心层”除了为本市低收入原住居民外，广义的“内夹心层”还包含了来邕工作、年人均可支配收入介于8900元—11400元的务工群体。 2、“外夹心层”主要指中低收入群体，根据南宁市的住房保障实际，基本指人均收入低于上年本市城镇人均可支配收入水平的群体，按2009年的收入标准，即年人均可支配收入介于11400元—16254元的群体，广义的“外夹心层”，同样包括了包含了来邕工作、年人均可支配收入介于11400元—16254元的务工群体。 二、南宁市住房“夹心层”产生的原因 （一）廉租房实物配租覆盖面有限，周转轮候周期长。 廉租房目前主要由国家单一财政投入的模式支撑，长期以来难以扩大保障面，目前主要覆盖人群为低保户、五保户、低收入住房困难户，该群体的周转、轮候周期漫长，由于实物房源有限，覆盖面仍然偏低。同时由于马太效应，低收入人群改善自身收入能力有限，虽然廉租房的收入准入门槛有逐年降低的趋势，并辅以货币补贴，但廉租房的保障面仍然满足不了经济条件略优于低保户、五保户的群体，这部分人群无法通过国家保障渠道享受改善住房的福利，又缺乏能力通过市场改进自身的住房困难，成为既不符合廉租房申请条件，又买不起经济适用住房“内夹心层”的主要构成人群。 （二）经适房门槛抬高，相当一部分中低收入人群失去了被保障资格。 2007年8月，国家住房保障政策调整后，将原本纳入经适房申购对象的中低收入人群调整出了经适房申请对象（提高收入要求、户籍限制等），形成既不符合经济适用房申请条件，又买不起商品房的“外夹心层”。 （三）城市改造产生的住房条件困难群体。 如困难被拆迁户（货币补贴不足以购安置房，或分配的安置房市政配套不足以维持原有生计）或城市低收入原住居民（破产改制企业职工等）。这部分群体参杂在两个“夹心层”内。 （四）城市扩张后产生的新的住房保障需求群体。 由于受户籍限制、资金积累等因素约束，随着南宁市向区域性国际城市的目标发展，近年来，不断有来邕就业的新增人口，以匹配城市发展的人力需求，因此也产生了一个新的的住房困难群体，如长期驻邕的外来就业人才，新进入行政、企事业单位的大专院校毕业生和进城务工农民为主。由于户籍限制，这部分群体无法进入目前我市的住房保障范围，依收入情况，这个群体分别参杂在两个“夹心层”内。 （五）房价过高上涨过快，