08其他税种的核算.pptVIP

2.算增值率 3.算税额 1.算增值额 4.税额计算 增值额＝转让收入－扣除项目额 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100% 应纳税额＝∑（每级距增值额×适用税率） 或＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 转让收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济利益 扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤其他扣除项目 ⑥旧房及建筑物的评估价格 其他税种的核算 * 第二节 土地增值税的核算 五、土地增值税的计算 1.确定应税收入 应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入 2.确定扣除项目 （1）取得土地使用权支付的金额 （2）房地产开发成本：包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费，建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等 其他税种的核算 * 第二节 土地增值税的核算 五、土地增值税的计算 2.确定扣除项目 （3）房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，与会计确认不同 A：能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明，按如下规定扣除： 开发费用= 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 例如：支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除 其他税种的核算 * 第二节 土地增值税的核算 五、土地增值税的计算 2.确定扣除项目 （3）房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，与会计确认不同 B：不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，按如下规定扣除： 开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 例如：仍以上例数字，如不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除 其他税种的核算 * 第二节 土地增值税的核算 五、土地增值税的计算 2.确定扣除项目 （4）与转让房地产有关的税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加 （5）加计扣除：对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% 其他税种的核算 * 第二节 土地增值税的核算 五、土地增值税的计算 3.计算增值额 增值额=应税收入-允许扣除项目金额合计 4.计算增值率 增值率=增值额/允许扣除项目金额合计 以此确定税率、速算扣除系数 5.计算应纳税额 应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额合计×速算扣除系数 其他税种的核算 * 第二节 土地增值税的核算 例2：某房地产开发公司建造并出售一幢商品房，取得收入1 850万元。支付地价款350万元，建造此楼投入540万元的房地产开发成本，由于种种原因，不能提供准确的利息支出情况，计算该公司应纳的土地增值税。（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的计算比例为10%）。 其他税种的核算 * 第二节 土地增值税的核算 例2的答案： （1）房地产转让收入总额为1 850万元 （2）确定扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的地价款为350万元 ②房地产开发成本为540万元 ③房地产开发费用=（350+540）×10%=89（万元） ④与房地产转让有关的税金： 应纳营业税=1 850×5%=92.5(万元) 应纳城市维护建设税=92.5×7%=6.475（万元） 应纳教育费附加=92.5×3%=2.775（万元） 各种税金合计=92.5+6.475+2.775=101.75（万元） 其他税种的核算 * 第二节 土地增值税的核算 例的答案： （2）确定扣除项目金额： ⑤加计扣除=（350+540）×20%=178（万） 扣除项目金额合计=350+540+89+101.75+178=1 258.75（万元） （3）增值额=1 850-1258.75=591.25（万） （4）增值率=591.25÷1258.75=46.97% （5）应纳税额=591.25×30%=177.375（万） 其他税种的核算 * 第二节 土地增值税的核算 六、土地增值税的账务处理 1.房地产开发企业土地增值税的账务处理 （1）计算应纳土地增值税时： 借：营业税金及附加 贷：应交税费—应交土地增值税 （2）缴纳土地增值税时： 借：应交税