房企涉税及会计处理.docxVIP

房地产企业所涉税种及会计处理耕地占用税1、纳税环节：在纳税人获准占用耕地的环节一次性征收。2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——耕地占用税土地使用税1、纳税环节：房地产开发企业所开发的项目土地，从闲置、施建到完工销售全过程，每年须缴纳土地使用税。房屋完成销售，产权转移完成后，房地产开发企业停止缴纳。2、会计处理：施工前的土地使用税借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——土地使用税施工开发过程的土地使用税借：开发成本——前期工程费贷：应交税金——土地使用税完工销售过程的土地使用税借：管理费用——税金贷：应交税金——土地使用税建设期间的土地使用税属于开发成本中的土地成本，在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。契税1、纳税环节：房地产企业取得土地使用权，缴纳土地出让金时缴纳契税，税率一般为3%-5%。2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交契税在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。印花税1、纳税环节：房地产企业取得土地使用权，税率为万分之5。房地产企业签订房产销售合同时缴纳，税率为万分之5。2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交印花税借：管理费用——印花税贷：应交税金——应交印花税营业税1、纳税环节：房地产企业完成销售时，就全部营业收入缴纳，税率为5%。2、会计处理：借：主营业务税金及附加——营业税贷：应交税金——应交营业税城建税和教育费附加1、纳税环节：按实际缴纳的营业税计征，与营业税纳税环节相同。税率有7%、5%、3%，按当地政策。2、会计处理：借：主营业务税金及附加——城建税和教育费附加贷：应交税金——应交城建税和教育费附加土地增值税1、纳税环节：在完成销售环节，按转让房地产所取得的增值额按超率累进税率30% - 60%缴纳。2、会计处理：借：主营业务税金及附加——土地增值税贷：应交税金——应交土地增值税3、征收管理针对之前央视发布的房企上市公司欠缴巨额土地增值税的报道，统计了房地产企业的财务报表中“应交税费——应交未交土地增值税”科目的余额。其实，根据土地增值税的征收管理，可以说该报道欠妥。下面结合征收管理，对此问题进行论述。土地增值税分为预缴和清算缴纳。清算是有关税务部门根据售价、容积率、扣除项目金额等众多因素进行的。税法规定，达到以下条件，纳税人需要进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算的开发项目的直接转让土地使用权的上述三种情况，纳税人有义务进行清算。另有下面情况是税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85%以上，或者该比例虽未超过85%的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得预售许可证三年但未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。同时，税法规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。重点就在于此，房企销售的很多都是期房，属于竣工结算前转让房地产取得的收入，这时候企业进行预缴，会计做账借：应交税金——应交土地增值税 90贷：银行存款 90清算时，借：主营业务税金及附加 100贷：应交税金——应交土地增值税100如果预缴得不够，则补缴借：应交税金——应交土地增值税100贷：银行存款 10应交税金——应交土地增值税 90上市公司万科的做法，按照其公告的内容：万科Ａ已按照土地增值税相关政策和有关政府规定，在销售房产时，按当地税务机关要求进行了土地增值税的预缴；在确认收入后，按照会计准则要求进行了土地增值税的计提。截至2012年12月31日，公司计提的土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，详见公司2012年度报告财务报告附注“其他应付款-土地增值税清算准备金”部分；在项目清算结论产生后，按照规定的金额、期限进行了土地增值税的缴纳。公司2012年度报告财务报告截至2012年12月31日“应交税费”中土地增值税人民币14.13亿元，已在税务机关规定的期限内申报入库。销售房产时，预缴了95.借：预付账款-预缴税金95贷：银行存款95确认收入后，假设相应的土增税估计为90，预提土地增值税清算准备金，作为一项负债借：主营税金及附加——土地增值税90贷：其他应付款——土地增值税清算准备金 90同时，就该其他应付款——土地增值税清算准备金确认递延所得税资产，因为税法上不认，导致其他应付款的计税基础小于账面价值，产生递延所得税资产。清算时，假设清算结果是土