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DEA模型金融政策对房地产行业绩效的影响研究 摘要随着我国社会主义市场经济体制的建立，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，与国民经济的发展密切相关。促进房地产市场持续、健康、平稳的发展，不但有利于保持整个国民经济的稳定和较快增长，也有利于满足广大人民群众的基本住房需求和生活条件改善，更有利于实现全面建设小康社会的基本目标和关键内容。 由于房地产行业的资金需求量大，周期长，再加上我国房地产企业整体实力有限，房地产的开发过程对金融贷款依赖程度很大。金融政策的变化会通过利率，资产价格等途径影响到房地产企业的融资成本，库存量，销售量，进而影响到整个房地产企业的绩效。本文将研究自2010年房地产宏观调控以来，房地产行业绩效的动态变化，运用DEA模型分析国有及国有控股企业，大中型企业，私营企业，ldquo;三资rdquo;企业在面对金融政策调控时经营的有效性和应对危机的灵活性。9901 关键字：金融政策；房地产；DEA分析 外 文 摘 要 TitleThe Study of The Effect of Financial Policies on the Performance of The Real Estate Industry Abstract With the establishment of socialist market economy system．the real estate industry rapidly developments for national economy important industrial community and becomes the foundational，forerunner and prop industry of national economy．To promoting the real estate market continually，healthy，steady development，not only is advantageous to maintenance the entire national economy stable and quicker growth，also is advantageous to meet the peoplersquo;s basic housing need and the living condition improvement．Meanwhile，it is more advantageous to achieve the basic goal of comprehensive construction of well-off society． 受2008年美国次贷危机影响，国内房地产行业发展减缓，国内房地产行业景气指数逐步下降。2008年12月份，全国房地产开发景气指数为96.46，比去年同期回落9.99点。为了促进房地产行业的稳定发展，各地政府纷纷出台政策补贴开发商，并放宽征地政策。2009年，为了保证经济的高速稳定增长，政府放开了银行信贷，以适度宽松的货币政策引导经济的发展，全年新增贷款10万亿人民币。由于国际经济低迷，国内可投资行业单一，大量的资金流入了楼市和股市，由此掀起了房价上涨风潮，地价楼价很快超过了2007年的水平，达到历史高位。2009年，全国房地产开发景气指数已连续4个季度上升。为了抑制房地产价格的快速上涨以及过度投资，2010年4月份，政府又启动了新一轮的楼市调控，其中包括土地、金融、税收、信贷等多种调控手段。 在本轮对房地产行业的宏观调控中，金融机构人民币存款准金率和基本利率的调节被多次用到。基于此，本文将就本轮调控中的利率政策对房地产行业绩效的影响进行探索。本文主要探索在利率政策的调控下，不同类型的房地产企业（国有及国有控股企业，私营企业，ldquo;三资rdquo;企业）绩效有效性，对此作出评价和分析。 1.2 DEA在房地产公司绩效评价中的应用研究综述 鉴于房地产行业在国民经济中的重要性，国内有不少学者对房地产公司的绩效进行了研究和分析。周焯华、李雪松（2007）以向房地产业转型的上市公司为样本，用数据包络分析法(DEA)计算出公司业务转型前后的绩效稳定性指标，对转型前后的绩效进行比较分析。在文章绩效评价过程中，建立了三个模型来判断是否有效以及有效性或无效性的程度。孙鸽（2007）运用数据包络分析方法，选取投资规模、劳动生产率和房地产企业数目三个投入指标和房屋销售面积、销售价格和造价三个产出指标建立了评价房地产业运营效率的模型，分别测算了我国31个省、自治区和直辖市房地产业运营的总体效率、纯技术效率、规模效率及规模收益状况