南京市地价差异和区位影响因子研究.pdfVIP

南京市地价差异及区位影响因子研究 刘娟 东南大学经济管理学院，南京（211189 ） E-mail ：lemon19628@126.com 摘 要：本文以 2002~2006 年的土地出让交易数据为基础，对南京市的土地交易价格的总 体状况进行了分析，得出南京市的地价较为稳定和地价分布符合南京市国土局对城区各等级 规划的结论。并利用Eviews 软件，建立起住宅、商业、二类居住用地价格与影响其分布的 区位因子的最优模型，结果表明南京市已进入多中心的城市发展阶段。 关键词：地价，土地等级，时空差异，区位因子 1 综述 上个世纪 80 年代后期，国家对城市土地使用制度进行了改革，变原来的无偿、无期限、 无流动的使用为有偿、有限期、可流动的土地使用制度。于是，我国的土地市场开始形成， 土地出让时的地价问题开始涌现出来。 在 18 世纪，西方一些经济学家就开始注意到地租问题，但对象一直集中在农村用地。 1964 年，阿朗索（William Alonso ）教授提出了著名的城市区位论，开始了对城市地价的系 统分析。城市地价的分布规律(Diamond DB Jr.,1980)及其与城市区位要素的关系(Yeates MH.,1965)方面的研究在国外十分盛行。 随着我国土地交易市场的日益完善，数据资料逐渐丰富起来。自 20 世纪 90 年代开始 国内学者也开始研究我国地价问题，主要集中在对地价影响因子的空间叠加分析、空间分布 规律和分布特征方面的分析（陈燕，2006 ）。如：杜德斌、徐建刚（1997）以上海批租地块 为样本，利用 GIS 和多元回归的分析方法，分析上海中心城区地价的空间分布与主要区位 因子的线性关系及其形成原因；陆跃进、周生路（2003 ）采用 Access 和 mapinfo 软件对 1997~2001 年南京城区土地出让地价数据进行属性和空间处理，并得出了土地出让价格空间 和时间上的变化规律及其形成原因；杜小娅、陆跃进（2004 ）根据南京 1998 年的出让地价 资料，分析了南京市地价变化同主要区位因子的关系，利用 spss 软件得出相关模型等。 1 目前，南京市的地价高居全国第三，一时成为人们关注的热点。于是本文对近年来南 京市土地出让价格在时间上的变化和空间上的分布规律进行了分析，并利用eviews软件对地 价的影响因子进行了回归，建立了最优模型，以期为政府控价和房产商提供参考。 2 研究区概况 2 1997 年南京市国土局根据主城区 经济发展水平、城市建设状况、土地开发利用状况等， 修正了市区的土地等级分布情况，将主城区划分为 7 个土地级别，以新街口、山西路、夫子 庙三个地段为中心，向外级别逐渐降低。7 级外围的区域（雨花（部分）、栖霞、江宁、浦 口、六合等区）为8 级地段。3 3 数据资料与研究方法 1来自中国社科院 2007 年 6 月 27 日公布的《2007 年房地产蓝皮书》，但南京市国土局对此有争议。 2南京主城区指长江以南、绕城公路以内的地域。 3 南京市国土局.南京市市区土地级别调整与基准地价评定报告[ Ｒ].1997 - 1 - 4 （1） 本文采集了南京市土地储备中心 2002~2006 年商业、住宅、二类住宅 三类地块成 交信息 291 条记录，首先利用“我要地图”软件划分出南京市的 8 个土地等级范围，并将以上 样本点进行标记，记录各样本