契税讲课稿.docVIP

契 税 契税是在土地使用权、房屋所有权发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。现行《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称契税条例）是国务院于1997年7月7日发布，从1997年10月1日起施行。 一、契税的历史沿革 契税在我国有着悠久的历史，最早可追溯到1600多年前的东晋时期开征的“估税”。新中国成立后，政务院颁布了《契税暂行条例》，在建国之初的一段时期里，契税基本延续了其历史上的两方面职能，一方面为国家筹集财政收入，同时还是国家对土地、房屋进行产权管理的一种重要手段，契税完税凭证作为房屋产权权属证明，在规范土地、房屋交易中起到了独特而重要的作用。后来，随着生产资料所有制社会主义改造的逐步完成，在计划经济时期， 国家“土地禁止买卖和转让”。对土地的产权转移变动不再征收契税，契税的征收范围也随之局限为房屋的产权变动。在此后的一段时期内，契税征收范围很小，全国契税征收基本处于停顿。 改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理的有关政策，宪法和法律对土地权属重新做出规定，将所有权和使用权分离，土地所有权归国家或集体所有，保留对所有权转移的限制，放开对土地使用权转移的限制，房地产市场逐步得到恢复和发展。从1990年开始，契税征收工作开始全面恢复。1993年，国务院发布《城市私有房屋管理条例》，规定房屋所有权证为房屋的物权凭证，契税完税凭证不再作为房屋产权权属证明。1997年，国务院通过了新的契税条例，并于当年10月1日起施行。契税收入连年增长：1997年开征之初，全国契税收入37亿元；1999年，全国契税收入突破100亿元，达到106亿元；2007年契税收入超千亿，达到1206亿元，2008年收入为1307亿元；我省2007年契税收入8212万元，2008年契税收入10580万元，增长28.8%，2009年契税收入13096万元，增长23.8%，是近年来收入增长较快的税种之一。 二、税制要素 （一）纳税人 纳税人的范围 根据契税条例规定，契税纳税人是指在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。这个范围既不区分所有制，也不区分国籍，对所有单位和个人一视同仁。单位既包括国家机关、事业单位、军事单位、社会团体、农村集体经济组织、各种形式的企业，也包括外国企业、外国驻华机构、各种形式的组织等；个人既包括中国、港澳台同胞，也包括外国国籍及无国籍人士。 承受：是指受让、购买、受赠、交换等合法方式取得土地、房屋权属的行为。 纳税人的认定 一般情况下，房地产权属转移合同中约定的权属受让人，为契税纳税人。因为房地产权属的确定以登记为要件，在实际工作中，征收人员一般可以按照登记要件原则进行判断，房产证或土地使用权证上写的是（或准备写）谁的名字，谁就是纳税人。 在纳税人认定上还有特殊的情况，就是未签订房地产权属转移合同以及未办理房地产权属登记而受让土地权属后再进行转让的情况，对此，《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，只要受让人享有占有、使用、收益或处分其受让土地权属的权利，且有证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，该土地权属受让人即为契税纳税人。举例：如甲乙丙三个公司，甲公司转给乙，乙公司没有办理产权证，直接转给丙，由丙办理了产权证，对丙征税没有疑问，但对乙该不该征税，如何征税，是要个解决的问题。上述这个文件就解决了这个问题。 （二）征税范围 契税的征税范围即其课税对象，依据契税条例规定，契税的课税对象是指在我国境内的土地、房屋权属转移行为。条例细则还规定：以土地、房屋权属抵债行为、作价入股等其他有偿转让行为也属于契税的征收范围。 契税的课税对象可以分为两个要素来理解：一是转移的对象，也就是土地使用权和房屋所有权；二是转移的方式，如：（土地）出让、（土地）转让、房屋买卖、赠与、交换、入股、抵债等。 （一）按照转移对象分类，课税对象可以分为土地权属转移和房屋权属转移。 1．关于土地权属转移 在我国，土地所有权属于国家所有或者集体所有，是不允许交易的，只允许土地使用权的流转。因此，现行契税政策只对土地使用权的转移征收契税。土地使用权转移分为一级市场行为和二级市场行为。 在土地一级市场上，对于国有土地使用权，转移方式有两种：有偿使用方式和无偿使用方式。两种方式的共同特点是，将土地使用权从代表土地所有者的国家各级政府转移到其他单位或个人。在这个过程中，转让方是行政主体，受让方是民事主体。其中，(1)无偿使用方式即国有土地使用权划拔，不属于契税征税范围，土地受让者需办理国有土地划拨使用权证；(2)有偿使用方式分几种形式，即国有土地出让、国有土地租赁、国有土地授权经营和作价出资。在契税条例中，规定了国有土地出让方式属于契税征税范