仙葫板块区域分析200607.docVIP

仙葫板块区域分析 自从南宁市重新分区后，青秀区政府设立在仙葫开发区，众多地产商都把目光投向了这片新绿土。仙葫开发区拥有依山傍水的良好的自然资源，相关的度假休闲资源也同时开发，这里具备了房地产发展的美好前景。 但令人尴尬的是，由于区域开发的不合理，区域配套的建设速度远远跟不上区域楼市开发的脚步。经历了初期飞速发展的仙葫板块停下了其前进的脚步。仙葫市场该如何重振旗鼓，它的未来路在何方？ 板块概况 南宁市仙葫开发区，位于南宁市青秀区东南部，连接南宁市凤岭片区，交通便利，直接受惠于南宁琅东新区投资辐射，总规划面积110平方公里。距市区仅有6公里，规划总面积为18平方公里。目前辖区常住人口3.5万人，其中流动人口9000多人。由仙葫西区、仙葫半岛区、仙葫东区（五合大学城）和仙葫南区组成。 仙葫开发区始于1994年4月由邕宁县人民政府批准成立，2001年1月晋升为自治区级开发区，2005年3月行政区域调整后纳入青秀区，计划五年内初步形成青秀区新的商贸中心。 房地产是仙葫经济开发区的最早和最基本产业，现共引进房地产项目31个，2005年在建项目共有26个。科研教育是仙葫经济开发区发展的第二大产业。集中东区（五合大学城）。同时，作为开发区第三产业的商业、饮食休闲业发展势头良好，已引进餐饮项目6个，五星级宾馆3家，大型商场5个。 板块规划及配套 2.1区域规划 南宁市仙葫开发区分为仙葫西区、仙葫半岛区、东区（五合大学城）及仙葫南区，仙葫经济开发区前期功能定位主要是以房地产、科研教育、休闲娱乐等三法产业为主的开发区。 西区 连接广西首府南宁市区，规划面积5.5平方公里，南宁至北海、桂林、百色三条高速公路交汇于此，邕江环绕，千吨级船队可直达粤、港、澳，是大西南最大的出海陆上交通枢纽。规划建设成为房地产、科研教育、商业、休闲度假业为主的南宁市副中心城市。仙葫西区以房地产为主。房地产业是仙葫经济开发区最早和最基本产业，现共引进房地产项目31个，2005年在建项目共有26个，上半年实际投入3.48亿元，比去年同期增长52.9%，项目累计完成投资15.5亿元，同比增长86.5%,房屋施工面积共94.95万平方米。 半岛区 仙葫半岛与县城隔河相望，规划面积3.5平方公里，是县城新城区主体，以发展金融、商贸、居住、行政等为主。 该区域尚未开发，还处于规划期。正在规划约20平方公里），通过在建的仙葫大桥与南岸连接，将形成集商贸、房地产、休闲度假和高档文化艺术、体育活动中心为主体的仙葫南区配套设施 生活配套：仙葫综合市场、正佳市场 医疗机构：中医附属医院 教育设施：东方外国语学校、北大附中远程学校、东方外国语职业技术学院和办学总规模为10万余人的五合大学城。 公共机构：仙葫区管委会、仙葫工商局、农村合作信用社、中国农业银行 旅游休闲：蒲津公园 市政景观：市政广场，仙葫广场、规划中仙葫区超市、仙葫渡假村、灵龟山自然风景区 板块内配套设施量过于匮乏，远远滞后于区域市场开发度，目前还不能满足区域配套需求。 2.3板块规划拟建配套设施 2005-2010年总体规划?? 2005-2010年，仙葫开发区将加大招商引资力度，在西区建设仙葫大桥，把仙葫西区与邕江南岸相对接，开发南岸土地，努力再造一个新的西区；在仙葫开发区管委往东沿邕江一带，规模建设高档别墅群，使与成为仙葫乃至南宁市的标志性别墅区；在东区建设五合大学城。用5-6年时间，建造一个15万人左右的全国知名的大学城。 拟建配套项目 五合大学城 五合大学城位于南宁仙葫经济开发区东区，规划面积为21.5平方公里，办学总规模为10万人。项目建设期为8年实行分步实施，将建成一座环境优美、功能齐备的符合现代化高等教育要求的园区。整个大学城投资总额100亿元。伶俐工业园 位于邕宁县伶俐镇，距离南宁市中心39公里，规划面积60平方公里，首期启动面积3平方公里仙葫大桥 连接仙葫开发区与南岸，为南岸的发展创造交通基础，是仙葫南区发展的开山之匙。该项目已于2006年上半年开工，并预计两年内竣工。 板块房地产发展现状 3.1 2005年仙葫板块发展状况 在2005年，仙葫经历了两件大事，在南宁市行政区划重新划分将仙葫划归了青秀区，进而青秀区政府入驻仙葫。 在政府显示出了全力扶持仙葫的极大决心及力度后，仙葫板块楼市开始出现水涨船高的情况。市场预期急速升温，行业内一致将仙葫定位为凤岭的东向延伸，是具有巨大开发空间的未来城市高尚社区地段，并给仙葫取了一个浪漫的名字“南宁城市后花园”。 这样的背景下，在2005年的仙葫市场出现了大放量，新面世楼盘数量众多，市场存量一夜间暴涨。区域楼市价格更是水涨船高，在一年中完成了从04年末的一千余元到两千元的飞跃，在2005年后期新货更是冲破了2300元/㎡。同时，板块市场的成交量也十分惊人（下图）。供需两旺