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浅议房地产开发过程中成本管理及控制摘要：本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法，从而提高项目的利润。 关键字：房地产， 房地产开发，成本管理 Abstract: this paper mainly through real estate development in the process of analyzing the formation of major cost, to discuss the development of real estate project cost control method, so as to improve the project profits. Key word: real estate, real estate development, cost management 中图分类号：F275.3文献标识码：A 文章编号： 引言 当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本控制失控，成本水平居高不下，严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的可持续性发展。 1 房地产开发中的成本构成 房地产项目的成本构成主要包括：土地费用、前期工程费、开发报建费用、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。 1.1 土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过招拍挂方式获得开发用地成为开发商获取开发用地的主要方式。。目前在我国商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%-30%，有些项目土地费用甚至达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地的成本决定了房价。 1.2 前期工程费 前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“三通一平”等土地开发费用。约占成本一般不会超过5%。 1.3 开发报建费用 开发报建费用是指开发商在开发商品房过程中，需要向政府缴纳的各项政府规费等，约占成本的10%。 1.4 建筑安装工程费 建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。从目前来看，约占整个成本的3030%-40%左右。 1.5 公建配套设施费 公建配套设施费为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。 1.6 销售费用 销售费用包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费，展览费，代销手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。 1.7 管理费用 管理费用主要包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，业务招待费，审计费等。 1.8 财务费用 房地产在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。 1.9 税费 2 投资决策阶段的成本控制 项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提。项目决策失误，主要体现在不该建设的项目的进行投资建设，或者项目建设地点的选择错误，或者投资方案的确定不合理等。这些失误都会直接带来不必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失。因此，要合理的进行成本控制，就要事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。 2.1 搞好市场调查工作。对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，以便项目的市场前景进行准确预测； 2.2 做好项目规划设计评价。考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发。 2.3 准确项目定位。结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定位。 3 招投标阶段的成本控制 房地产开发项目的招标投标则是指房地产开发商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干单位进行报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。房地产开发企业在招投标过程中所采取的各种控制成本的措施和降低成本的措施有： 3.1 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的