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浅议房地产开发项目成本管理及控制【摘要】随着我国经济的迅速发展，房地产行业也以惊人的速度迅猛的发展着。在日益激烈的竞争环境中，如何有效地管理并控制房地产开发项目的成本，从而在根本上提高企业的经济效益，增强企业的竞争力，这是房地产行业当今面临的最大问题。本文将简单分析房地产开发项目的成本构成，然后提出在开发房地产项目的过程中的各个阶段如何有效管理和控制开发项目成本的对策。 【关键词】房地产；开发项目；成本；管理 有效控制房地产开发项目的成本，是企业保证完成既定的成本目标的一种重要手段，也是成本管理的一个重要环节，更是企业全面管理的基础环节。有效的控制房地产开发项目成本，可以降低产品的成本、增加企业的盈利、提高企业的总体经济效益以及竞争力，不断促进我国经济的发展。 1 目前房地产开发成本构成 1.1 土地项目成本。 进行房地产开发必然要有土地，土地成本中一般包括城镇的土地出让金、土地的征用费用以及拆迁安置的补偿费。在一般的城市商品房成本价格构成中，土地成本大约占20%而且会逐步上升。 1.2 前期的工程成本。 前期的工程费主要包括前期的规划、设计费用、可行性研究费用、地质勘查的费用等。这部分费用在整个成本构成中所占比例比较小，一般不会高于6%。 1.3 建筑安装工程成本。 这部分的费用在成本构成中约占40%左右。 1.4 市政公共设施成本。 这部分费用一般包括基础设施建设和配套设施建设两部分。前者指道路、自来水、污水、电力和电信、绿化等所用的建设费用。而配套设施建设是指在建设用地内建设的为居民提供相应服务的各种非营利性的公共设施以及各种盈利性的公用设施建设，例如学校、幼儿园、超市、粮店等。这部分成本在总的成本构成中大约占20%——30%。 1.5 管理成本。 这部分费用主要包括管理人员的工资、差旅费、办公费、职工的教育费以及养老保险等费用，一般情况下不会超过总成本的2%。 1.6 贷款利息成本。 这部分的成本与开发项目的大小相关联，还与项目的融资额度密切相连，它在总成本中所占的比例不太稳定。 1.7 税费成本。 这部分成本包含税收和行政性费用。税收包括房产税、城镇土地的使用税、耕地的占有税以及土地增值税等等。而行政性费用则是由地方政府和各级相关的行政主管部门向房地产开发企业征收的各种费用，例如征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费等等，项目繁多且不规范。在总的成本构成中这部分成本一般在15——25%左右。 2 房地产开发项目的成本管理和控制措施 通过分析房地产开发项目的成本构成，我们可以通过对开发项目的各个阶段采取相应的措施进行成本管理和控制，从而降低产品的成本，提高企业的总体经济效益。 2.1 对项目前期的成本进行控制 2.1.1 准确定位市场。在进行项目开发前，一定要做好市场预测。通过相应的市场行为选择市场上的优势开发项目；还要做好价格的定位。一个比较准确的市场价格定位可以在很短的时间内就达到既定的销售目标。 2.1.2 以最小的代价获取土地。土地成本在总体项目成本中占有很大的比例，所以房地产开发者一定要尽最大的努力，在合理合法的前提下以较低的价格和恰当的方式获取建筑土地。 2.1.3 寻求最好的设计方案。一个优秀的设计是房地产开发项目获利的基本保障。虽然设计费在总的项目成本中只占很小的比例，但它对工程的整体造价会产生绝对的影响，设计阶段的造价控制是建筑安装工程费用控制的关键。合理而科学的设计可以使工程项目造价降低10%或者更多，所以企业在正式施工前一定要请一些专家对设计方案进行评估及论证，从而获得一个最佳的设计方案。 2.2 对房地产开发项目中期阶段的成本进行控制 2.2.1 严格考察施工单位。施工队伍的素质对于整个开发项目都至关重要，它的优劣直接关系到建设单位工程造价的高低。所以，必须摒除那些施工质量不高、财务状况很差、信誉度低的施工单位。建设项目的施工企业必须具备充足的技术力量，这样才能使施工企业在生产、经营方面取得高效、优质、低耗的效果，同时给建设单位合理的优惠。 2.2.2 重视对合同的管理，尽量避免工程索赔问题。有效的控制由于工程变更所产生的成本，是在施工中控制成本的一个关键环节。当今有很多施工单位都靠“低价中标，索赔盈利”的方式承包工程，所以房地产开发项目企业必须做到事前严格把关、事中主动监控、并且严格审核工程的变更，综合功能性和审美性考核是否需要进行工程变更，从而减少工程费用的支出。如果施工单位或者建材供应商不能履行合同，要及时提出反索赔，从而有效控制工程项目的成本。 2.2.3 加强施工现场管理，避免投资浪费。首先，必须加强施工现场管理。督促施工