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长春市二手房市场现状及存在问题探究摘要：随着房地产市场的快速发展，新建商品房价格一路飙升，更多的人们把目光投向了二手房市场，但因为政策、行业规范程度等因素，长春市的二手房市场仍然存在一系列的问题。本文在分析目前长春市二手房市场现状的基础上，指出了二手房市场存在的问题，并提出了具体的解决措施。 关键词：二手房市场，现状，问题。 Abstract：With the rapid development of the real estate market, new housing prices soaring, more people look to invest in a second-hand housing market, but because of the policy, industry standards and other factors, Chang chun City, the second-hand housing market is still a series of problems. In this paper, based on analysis of second-hand housing market situation in Chang chun City, pointed out that the problems of second-hand housing market, and propose specific solutions. Key words:Second-hand housing market,status,problems. 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 1.引言 房地产行业是我国国民经济的支柱产业之一，房地产市场的健康发展对促进我国的国民经济发展、维护社会的和谐稳定起着十分重要的作用。近几年，随着我国房地产行业的迅猛发展，房价节节攀升，很多购房者对于居高不下的一手房价格“心灰意冷”，转而将目光投向了比一手房价格低的二手房市场。长春市的二手房成交量也不断创出历史新高，呈现蓬勃发展的态势。但相比于较成熟的一手房市场，二手房市场对政策过于敏感，面对此起彼落的针对楼市过热出台的多项严控政策，2011年长春市的二手房市场略显平淡，二手房交易小幅下降。全年二手房成交3.5万套，成交面积359.6万平方米，同比下降6.8%；成交金额64.3亿元，同比下降2.4%。其中：二手住房成交3.3万套，成交面积268.7万平方米，同比微长1.3%；成交金额36.6亿元，同比下降15.7%。与新建商品房销售的存增比为0.46：1，两者之间还没有形成良性的互动效应。长春市的二手房市场亟需利好消息的促动。 2.长春市二手房市场的现状分析 2.1二手房成交价格依然不低 根据长房置换的数据统计：长春市二手房市场2011年的成交均价为5835元/平方米，最高的是朝阳区，交易均价达到6242元/平方米。二手房价格并未因多项的调控措施出现较大的波动，市场的整体价格依然以平稳为主。从数据中也不难看出，长春市的二手房价格相对于新建商品房价格来说，依然不低。 2.2二手房成交量萎靡不振 在众多调控政策下，全国各地的房地产市场都出现了不景气的情况。此时，绝大多数的购房者更看重的恰恰就是价格，以住关注的小区地段、周边配套设施的完善程度、房间格局、是否装修、物业服务等，现在都很难成为购房者考虑的重点。当前长春市二手房交易量萎靡不振、持续走低与价格居高不下存在很大的关系。 2.3市场供应量接近历史高点 相对于平淡的二手房成交量，二手房的市场供应量却没有明显的萎缩，目前长春市的二手房待售房源仍然充足，特别是通过中介机构待售的房源更是积压很多。据估算，当前长春市的二手房市场房屋存量已经接近历史高点。原因主要有以下几个方面：首先是新建商品房价格仍然偏高，并未有实质性的降低，对于一些准备购房者而言，这样的价格仍然是望而生畏；其次是二手房交易税费太高，动辄几万甚至十几万的交易税费，导致很多购房者望而却步；此外，一些计划购买二手房的资金充裕的买者又被限购政策拦住了前行的脚步，而那些资金不足的买者又因为银行按揭贷款政策持续收紧，无法贷款而买不了房子。众多因素综合作用起来，导致了长春市的二手房市场盘子很大，但成交量却不理想。 3.长春市二手房市场目前存在的主要问题 3.1阴阳合同还普遍存在 阴阳合同是一个历史遗留问题，涉及业主、客户、政府税收平台、中介四个方面，其中社会税收结构占据主导地位。即市场上阴阳合同产生的一个重要原因就是交易税费太高，造成房屋买卖双方不能接受这样的高税率，然后才通过阴阳合同避开高额缴税。其实阴阳合同并不