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论述房地产项目建设过程工程管理 摘要: 以下作者结合实际工程管理经验,提出一些建议以供参考。 关键词: 房产项目; 管理工作;工程; 质量控制 Abstract: the author combined with engineering management experience, and puts forward some Suggestions for reference. Keywords: real estate projects; Management work; Engineering; Quality control 中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号： 一、工程实施前期 1.1市场调研阶段 市场调研是选择投资意向、进行项目可行性研究、确定项目开发方向重要的基础性工作。房地产开发企业必须组织具有专业知识的人员或委托具有专业资质和实力的单位从国家、省、市有关经营的政治法律环境、经济环境、社区环境、房地产市场需求和消费行为、消费者对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度、新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有关房地产产品上应用的情况等方面进行认真细致、有效的市场调查,并将调查收集到的资料进行汇总整理、统计和分析,去粗取精,去伪存真,以保证资料的系统性、完整性和可靠性,在作出结论以后,写出书面报告,提供给决策者,以引找住房开发的最佳市场切入点进而组织生产经营,从而不断开拓市场,提高企业在市场上的占有率,也就可能达到企业预先制定的效益目标,使企业立于不败之地。 1.2勘察、设计阶段 要选择具有专业资质和实力的勘察、设计单位进行勘察设计。为了提高工程建设投资效果,房地产开发企业从选择建设场地和工程总平面图布置开始,直至建筑的具体设计都应进行多方案比选,从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案。在设计阶段房地产开发企业应组织造价、财务等方面的技术人员共同参与全过程设计,使设计从一开始就建立在健全的经济基础之上,设计上在做出重要决定时能够充分认识其经济后果,从而确保设计方案能较好的体现技术与经济的结合。 1.3招标阶段 在招标过程中,要认真编制招标文件,熟悉设计图纸,仔细审核中标单位报价书中的工程量、单价,限制投标单位采用投标策略对工程造价控制的影响。编制工程招标文件中要注意:1)提高招标文件的质量,特别是工程量清单应项目齐全,数量准确,避免造成漏项、错项。2)编制好招标控制价或标底,把它们控制在合理的造价下限。3)在合同条款中应明确工期、质量、造价、材料设备供应、工程款支付、竣工验收、质量保证期、违约责任等内容。4)采取预防措施防止施工单位串标、围标。在满足各项要求的前提下,选择投标报价最低或经由专业人士组成的评标小组评审的合理最低投标报价的投标人作为中标单位。 二、工程施工阶段 要提高工程建设质量,控制工程造价,发挥投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能,用系统工程的观念、理论和方法进行管理,从进度控制、质量控制、费用控制等方面组织协调。 2.1进度控制 应结合工程项目的性质和规模、工期的长短、工人的数量、机械装备、材料供应情况、运输、地质、气候条件等各项具体的技术经济条件,对承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化,最后选定最合理利用人力、物力、财力、资源的方案。在施工阶段要安排专业人员或工程监理人员对施工现场进度进行监督,定期撰写施工进度报告。定期组织召开由工程各方参与的会议听取监理工程师报告工程进度情况,及时了解工程的实际进度。 2.2质量控制 要坚持深入现场,掌握工程动态,在工程施工阶段及时发现施工工艺流程是否满足设计要求和合同规定,对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估,将取得的质量数据和承包商履行职责的程序,与国家有关规范、技术标准、规定进行比较,并作出评判,以便及时发现和解决问题,以减少由于质量问题造成的经济损失。具体做好以下几点： (1)工程质量品牌效应,良好的工程质量,不仅仅是销售价格的提高,而是品牌价值的提升,直接影响开发商良性发展及企业的信誉,让企业从价格战略走向价值战略。 (2)明确质量目标,房地产开发项目的质量目标确定与开发商的开发项目战略和产品策划定位有关,同时项目的质量目标必须适合项目本身的特点,目标过低,会对项目带来伤害,失去市场竞争力,目标过高会造成投入成本的追加,明确质量目标后应在合同中体现。 (3)制定出实现质量目标的质量计划,了解了项目的特点,明确了质量目标和质量标准,按质量目标和实施步骤层层落实,每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量措施都