定州房产展现状.doc

一、市场调查概述 1、市场调查序言 我部门于08年11月12日针对我公司定州项目地块对附近主要城区房地产市场进行全面调研，对主要在售项目、竞争对手作深入调查，同时与定州国土资源局、消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。 中山西路项目（根据公司地块位置暂定名）地块即将步入购买阶段，而中山西路项目地形复杂且商业体量较大，如何规避风险，确保公司成功开发此项目，我们必须面对如下课题： 一、定州市城市宏观环境； 二、定州市房地产市场现状及发展趋势（住宅、商业）； 三、定州商业网点规划； 四、市场主要在售项目调查（住宅、商业）； 五、附近地块区域调查 六、项目区域环境及地块调研； 本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。 2、市场调查目的 本次对定州市进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解 定州市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析定州市房地产市场现状及发展趋势，从而论定中山西路项目在本区域是否具备开发价值，是否存在投资风险。 为此，我部门组成了专业调研小组对定州进行细致而深入的市场调研工 作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对定州房地产市场做到深刻、精确的认识，为我公司项目开发运作提供有效的指导建议。 市场调查方法 1）文献资料及网络搜集 搜集有关定州宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。 2）实地走访调查 主要针对在售项目、竞争对手、市中心可参考项目、区域环境、项目地块进行调查，通过市场调查走访获取第一手市场资料。在对项目区域周边竞争项目、可参考性项目的调查中，通过市场调查小组事先设定的问题，以购房者身份向销售人员获取资料。 3）深度访谈 与国土资源局主管领导座谈，初步了解项目区域地块价值情况。 4）与目标消费者座谈 采用访谈形式，就目标人群的消费心态、生活习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。 5）与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈 采用面谈形式，就定州市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。 二、定州市宏观环境 本节通过对定州市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握定州房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。 1、定州概况 1）地理位置 （略） 2）行政区划及面积 （略） 3）城市人口及荣誉 （略） 4）实力展示 （略） 2、定州经济 （略） 3、固定资产投资与房地产投资进一步加大 （略） 4、“两中心”发展 定州商业中心、行政中心位于中山中路，“两中心”相接、相临、相辅。沿东西两翼建筑高度由低到高逐渐变化。 以女人街、时代广场、紫光都超市、中山·新天地商场、大世界为商业代表——形成沿中山中路为主要商业中心； 以市政府、经贸局、税务局、教育局、林业局、科技局、国土资源局——形成沿中山中路为主要行政中心； 5、小结 国内房地产市场现受到不同程度“降价潮”的影响，定州整体经济也受到一定的影响，而定州属于二级次城市，受影响面比较小，整体发展经济比较平稳。 定州现三产比例日趋合理，投资、消费两大需求全方位拉动定州市经济持续快速增长，再加定州行政权力逐步独立化，形成独立城市向二级城市发展，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础，现定州房地产正处于快速上升时期。如此，整个定州房地产必将迎来新的发展契机。 三、定州市房地产市场概况及土地市场概况 1、定州房地产市场概况 要点概述： a\近几年定州市房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃，总体运行态势良好； b\二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，虽不成熟，但为住宅投资打下良好基础； c\商品房价格持续上扬； d\商业地产总体供应量较大，市场逐渐接近饱和； e\本地事业单位、行政单位、周边打工者房比例较高，成为房地产市场一个重要消费力量； f\市场物业档次、价格差异不大，整体销售情况不错； g\市场整体开发及营销水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高； h\目前整个房地产市场有样板展示单位的楼盘较少。 1）房地产市场各项指标逐步上扬 通过国土资源局 评估中心苏主任我们了解到。 ——2007年房地产开发完成投资比2006年基础上增幅上涨40%，现08年至今开发投资额快速增长中，近几月招牌挂完成地块约7块，处于待开发中。 2）二手市场处于快速发展阶段 定州市已存在二手房交易、租赁中介机构，虽尚未成熟，但也为住宅投资打下良好基础。 3）商品房价格持续上升 从近两年